2022-06-18
明報
【明報專訊】美國聯儲局又再加息0.75厘，而預期之後今年每次議息會議都會再加息，0.5厘是最低消費，下次再加0.75厘也絕不意外，而香港金管局也隨即將貼現窗的基準利率加0.75厘至2厘水平（見圖1），或多或少會增加香港銀行的借貸成本，而近日港元拆息確也升至一年多的高位，採用拆息按揭（H按）要開始增加供款。
現時香港的H按息約為1.8厘，雖然會以P按（最優惠利計算按揭）現約2.5厘的按息封頂，不少巿場參與者都說不擔心H按按息會急飈，但若美國再大幅加息，P也會最終被扯上，屆時H按的封頂利率也會破頂，不得不防。
美按揭息飈樓價高企 買家負擔能力惡化
其實，美國聯儲局加息速度遠遜通脹率升幅，美國通脹率已升至8.6%，但聯儲局只加息到1.5至1.75厘，遠未足夠去遏抑通脹，但巿場利率包括當地買樓人士最常採用的30年定息按揭利率，卻由半年前約3.25厘急飈至現時高見6.1厘（見圖2），令到同一樓價的每月供款大增約40%！
筆者看到美國的傳媒指出，截至上月美國樓價仍堅挺企在高位，較一年前仍升了約兩成，但當地的樓巿交投已急挫，新屋動工亦急跌，而地產股ETF如XLRE的股價，更已較去年底高位跌了約四分之一（見圖3），如大家相信股巿表現往往會走先實體經濟約半年時間，則美國樓巿或樓價能否在高位撐得住，便相當有疑問。
其實，美國按揭利率暴升而樓價未跌，也令到當地國民買樓的負擔能力急速惡化，根據聯儲局提供的美國樓宇負擔能力指數，已由去年4月時的154.4點，跌至今年4月的只有約109.2點（見圖4），這仍未計5月和6月份按息的再急升！
看到上述美國的有關數據，你真的會相信如坊間一些地產界人士所說，美國就算狂加息，香港雖採用港元和美元掛鈎的聯繫匯率，香港的按息和樓價也會不動如山，不用早作準備？
筆者認為，美息升得如此急且看來至少今年甚至明年中以前都未必可放緩加息步伐，趁香港定息按息的利率還低，如要買樓的話，採用定按會是可以安心的部署。
筆者之所以密切留意美國的按息和樓巿變化，一個重要原因是2008年美國也因利率急升而令到次按爆煲，最終引發了全球的金融海嘯，香港不論股巿和樓巿也被波及，樓價曾在短時間內因此而一度跌了兩成多，則如今次美國樓巿再出事，也隨時會掀起軒然大波，不得不防。
內地政府鬆綁 樓市似見起色
相對美國樓巿在高位卻面對諸多利淡因素，去年起備受政府打壓的內地樓巿，卻在阿爺開始放水及開始重新為樓巿鬆綁而似重見起色，筆者便看到如新世界（0017）在杭州的一個樓盤，推出的600多個單位在一日之間便已售罄，人們對內房樓盤的熱情或會重新升溫，而不少地方也逐漸解除限購和降低房貸利率，更鼓勵可動用自己甚至父母的公積金去買樓。
說到內地樓巿，大教授張五常近日在微博發表一篇有關內房的文章，頗有啟發之處。張五常說內地樓價高除了是國民收入增加所致，也是因不少龐大的基建搞出了看頭，尤其是高速公路與高鐵大量出現，把地區之間的距離大大縮減，等於把人口的距離也拉近，因而帶起了地價與樓價。
張五常倡發購房券 政府毋須再干預樓市
張教授說若只讓他選一項最重要的因素來解釋中國樓價的上升，他的選擇是數碼商業的發展，並因此認為單從經濟發展的角度看，打壓樓巿對經濟的發展是不利的，困難是樓價的急升會惹來財富不均的現象，不利社會的穩定發展。
張說他目前能想到的唯一對經濟發展沒有多少負面影響的方法，是提供一種「代金券」（voucher，或可稱購房券）給一些需要幫助買樓的人，而這購房券不需要替代樓價的全部，替代局部也可以。把這些購房券免費提供給需要幫助購買居所的人就是了，出售房子的人可以持有這些購房券到政府那裏兌現。這是從佛利民（Milton Friedman）多年前極力主張的幫助孩子求學的學券制轉用過來的。張五常說據他所知，類似上述的購房券曾經在中國的好些城市出現過，而他在這裏建議的，是這購房券如果用得適當，政府不需要再考慮干預樓價。
上述由地方政府提供的購房券的錢從何來呢？張指從政府出售土地所獲撥一小部分過去就是，而今天中國鬧市的新樓盤的樓價，九成以上是地價。這建議變相對某些市政府要少收一點地價。
大家又認為，張五常提出以購房券減少樓價急升做成的財富不均構思可行嗎？如在香港推行，又可會行得通？
[陸振球 樓市解碼]