2022-06-17
經濟日報
參考2015至18年美國加息周期，香港銀行於美國加息8次，才加最優惠利率一次，幅度僅0.125厘。那段期間香港不太屬於加息周期，當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元，同時拆息抽升至2厘以上水平。所以美國累積加息的幅度次數、結餘及拆息都可以視為未來參考指標。
港利率上揚 要追溯至2005年
但要算上一次香港利率明顯上揚的日子，已經是2005年，最優惠利率累加達3厘，樓價當年最大跌幅見7.2%，其間可見，加息對樓價的壓力是累積的。2004年6月至2006年9月的加息周期，美國累計加息17次，香港較美國延遲近9個月加息，香港由2005年3月至2006年3月加息9次（見表），最優惠利率由5厘上升至8厘，每次加息幅度由0.25至0.5厘不等，其中2005年7月一個月內加兩次息，合共0.75厘。美息合計加幅達4.25厘，港息加幅為3厘。
至於樓價調整的情況，一般認為加息對樓價的影響都是累積的，附表亦說明，累積兩次加息後，樓價出現明顯回落，2005年3及5月加息，6月樓價明顯回軟。
多次加息 積蓄樓價急跌能量
及後樓價雖然出現反彈，但持續加息下，樓價在2005年10月單月曾急跌2.3%，11月急跌3.6%，換言之，累計加息多次後，才積蓄樓價急跌的能量。
而由2005年3月至2006年3月，樓價由3月的94.6點，演變至翌年3月92.6點，1年跌幅是2.1%，不過，其間樓價高低位分別是95.4點和88.5點，跌幅達7.2%。
可以說，這些加息預計時間表，是月月變、每周變、天天變，不過，正如過去多次提及，有些訊號亦需要留意，例如1個月拆息變化、銀行資金結餘，有一天個別銀行真的當領頭羊，率先加最優惠利率，那就要開始提高警覺了！
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論