2022-06-16
經濟日報
「息魔」來襲困擾樓市，近日二手市場接連出現蝕讓個案，由早年高追入市的半新樓，擴展至一向保值力較強的港島藍籌屋苑也出現蝕讓成交，為樓市帶來另一個不安因素，準買家不得不提高避險意識。
蝕讓屋苑多樣化 後市添壓
過去數年二手樓價持續上升，市場間中也會出現蝕讓，多數發生在屬蝕讓「常客」的屋苑，例如上水天巒、大埔比華利山別墅等等。但近期二手蝕讓屋苑及蝕讓因素更多樣化，為後市增添壓力。
近期蝕讓最多仍是過度借貸的「呼吸PLAN」個案，例如紅磡何文田山畔1座高層複式單位，實用面積1,222平方呎，連366平方呎平台及412平方呎天台，原業主於2017年選用「呼吸PLAN」以5,627萬元購入，上月淪銀主以3,720萬元轉售，5年帳面貶值1,907萬元。受疫情影響樓價升勢減慢，「呼吸PLAN」買家轉按空間收窄，相信這類「借到盡」的蝕讓個案會持續出現。
除了「呼吸PLAN」，先住後付超長成交期的單位亦出事，例如紅磡維港．星岸日前連錄兩宗撻大訂個案，其中3座19樓B室，實用面積1,327平方呎，原業主2017年選用「Super Stars 36」先住後付計劃入市，買入價3,769.2萬元，但業主最終選擇撻大訂投降。發展商隨即以3,200萬元轉售，變相跌價15%。2017至19年間不少新盤均提供先住後付方案吸客，相信類似的個案仍有機會出現。
除了上述兩種過度借貸蝕讓外，連過去升值空間相對闊的新晉豪宅也出現蝕讓個案。九龍站天璽短短半個月內連錄3宗損手個案，其中彗鑽璽高層D室，實用面積672平方呎，屬兩房間隔，本月初以2,246萬元易手；原業主2018年以約2,450萬元購入，持貨4年帳面蝕約204萬元離場。
事實上，近日蝕讓潮甚至蔓延至一向保值力較強的港島藍籌屋苑，鴨脷洲海怡半島8座高層E室，實用面積739平方呎，以1,328萬元易手。原業主於2018年8月以1,480萬元買入單位，持貨近4年，帳面蝕152萬元，貶值10%。
觀望情緒轉濃 做足風險管理
昨日《經濟日報》亦報道，紅磡本月暫錄得16宗成交，當中4宗或25%屬蝕讓個案，其中黃埔花園9期4座低層H室，實用面積617平方呎，兩房間隔，以935萬元沽出，呎價15,154元。原業主2017年7月斥917萬元買入，帳面僅獲利18萬元或2%，若扣除開支料損手約36萬元。
二手蝕讓個案增加，雖然未必會即時拖低整體樓價，但反映小業主套現能力下降，再轉投樓市的信心減弱，肯定會減慢樓市動力，加上銀行加息機會上升，樓市觀望情緒轉濃，準買家必須做足風險管理。
撰文 : 唐榮