【明報專訊】資本市場如何在內房不良資產的領域來發揮效用呢？康勝表示，不良資產之所以叫做「不良」，如前文所述，其中一個原因是即使資產本身算是可以的，是其有一定的優勢，也有其特點，但營運過程中由於各種原因導致資金鏈斷裂而出現不良，例如開發商的項目大部分都是屬於資金斷裂無以為繼，不能完成，導致在各個階段擱淺，引致欠息、不能償付外部債務。
康勝表示，個人住房抵押貸款，也是內房不良資產的另一來源，「那是因為前幾年大家全民抵押、全民理財、全民投資，把自己房產全部做抵押，拿了錢去做投資，由於這幾年去槓桿，經濟有點下行，所以導致很多借款人無法償付銀行信託、小貸典當」。
個人住房抵押貸款 提供不良資產
要盤活內房不良資產，康勝指資金是最重要的，「由於沒有資金也就沒有辦法撬動不良資產，故個人覺得資本市場對不良資產的介入、不良資產的推動，是至關重要的，像國家為了穩住大盤，前幾年各路資金都已通過各種途徑進入內房不良資產市場，當然有些通過做大宗，例如開發商的；有些則是介入上市公司重組或企業破產；還有些做相對比較簡單分散個人房抵貸，在各個細分市場都有很多資金介入進來」。
康勝認為，資本有幾個方向可參與內房不良資產，包括：
（1）通過正常的借貸行為介入，提供墊資、借新還舊，幫助貸款延期、展期；
（2）以股權投資方式介入，這屬於比較長期投資；
（3）直接從金融機構收購不良債權後再處置；
（4）通過私募基金或其他方式，投資一籃子內房不良資產貸款中不同資金結構，即類似美國的債務擔保證券（Collateralized Debt Obligation，CDO）。
明報記者 葉創成
[葉創成 名人樓市論壇]