【明報專訊】中信產業基金旗下不良資產處置平台中焱信CEO康勝近日出席「南開金融首席經濟學家論壇」時指出，內地政府近年實施去槓桿政策，令房地產商面臨的壓力逐漸加大，亦衍生不少內房不良資產，而國務院總理李克強上月25日召開「全國穩住經濟大盤電視電話會議」後，當日國務院辦公廳即發表19號文件，要求進一步盤活存量資產，相信是指處理好內房不良資產，令它們日後產生比較好的收益，預料此國策會令相關市場在未來幾年出現不少「淘金」機會。
康勝指出，從2018、2019年開始，內地政府開始為經濟去槓桿，尤其是2020年銀保監會對於開發商實施了融資規定，導致不少大中小型發展商過去一兩年相繼出現債務違約，當中更包括恒大(3333)及融創(1918)等大型發展商，故此房地產面臨的融資及債務壓力，是不容迴避的事實，內房不良資產亦因此逐漸增加。
據康勝分析，內房出現不良資產，可籠統分為兩個情况，第一種是資產項目本身定位不好，或完全和市場需求不匹配，或它在營運過程中是完全做錯了，簡言之，這些項目本身出問題而變為不良資產；第二種是項目本身開發、設計及規劃理想，但由於在去槓桿大背景下，導致開發商資金鏈斷裂，這就可為投資者帶來淘金機會，「我覺得房地產市場在今後幾年一定會是處理不良資產的一個非常好的階段和窗口」。
中央盤活存量資產 非大量投入資金
康勝解釋，上月25日國務院辦公廳發表了19號文，文中重點就是要盤活存量資產的有效投資，當中可分為兩部分：「盤活存量資產，一是現在已經建成並且在營運的資產，我們認為這些資產可以是不錯或正常的資產；另外有一大部分，我們可歸類為不良或困境資產，即它不一定是完全死的資產，但它可能是遇到了困境，過程中如果我們有很好的資金、很好的手法、很好的專業輔助，是可把它盤活、產生比較好的收益，我們覺得這是國家接下來要穩住大盤的一個重要方向。
「我想國家不太可能為了穩住大盤又走原先的老路，即把大量的資金投入房地產或相應的基礎設施裏面去建新的，又去為某些開發商提供大量的資金，我認為這是拉抽屜（編按：北京土話，意思是說話不算數，即有違近年一直強調「房住不炒」的國策），我覺得這是國家絕對不允許、也不可能走這條路。更多應該是把已經建好的，或者是已經建好一部分的，屬定位比較好的、資產比較好的項目，無論它現在是否產生效益，通過專業的手法讓它可以產生收益，以形成良性的營運，我覺得這是國家接下來穩大盤政策其中一個重要方向。」
康勝指出，盤活內房存量資產或不良資產，雖然當中有不少投資機會，但亦有很多風險須關注，要風險轉化為機會，投資者須具備「知（識）」、「懂」及「力（量）」三大能力：「一是『知』的能力，因為在不良資產裏面，尤其是大宗不良資產，你要去做盡職審查，你要去了解這資產的方方面面，包括法律、財務、資金、股東背景、交易結構、歷史沿革等等，這是『知』的階段。
「二是要『懂』，你了解了它之後要懂得如果去盤活它，這是需要非常專業的知識，這就是說，要懂得，是你知道要用甚麼方案去給它紓困，用甚麼方案去解決它現在的困境，用甚麼方案去幫它的設計不陷入到不合理的營運上的問題。
「三是『力』，你知道它、也懂得怎麼做，但若沒有相應的力量、能量，其實也沒有辦法做，所以這裏面需要很強的能量，這是指你有推動及整合資源的能力，資金是一方面，另外，你的專業能力有沒有？有沒有專業的團隊、專業的隊伍等等情况。」
各內房不良資產獨特 投資期長
康勝總結，假如投資者具備上述「知」、「懂」及「力」三大能力，內房不良資產市場確實是一個機會，但若缺乏其中一種能力，貿然進入該市場便很可能會失敗：「所以說這既是機會也是風險，只要你具備了相應知識、相應能力、相應能量，房地產不良資產市場在今後幾年裏肯定會是個非常好的機會。」
另外，康勝強調，亦要留意內房不良資產非標準化的特點，「每個業務都不一樣，每個業務都獨特，很難像一些行業般可完全複製，因此每個項目周期非常長，交易結構較有特性，談判周期特別長，落地時間也非常長，所以很多資金想進入內房不良資產市場，會覺得比較難，包括債權方、投資方、資金方會覺得做起來不是那麼容易，內房不良資產最大的問題就是獨特性、非標準化，還有封閉性、信息不對稱等。故此要做好內房不良資產項目，除了資金外，也需要非常專業的團隊幫助資金方獲取資產，做盡職審查、設計交易結構、規避風險、後期處置，這是比較長的產業鏈」。
明報記者 葉創成
[葉創成 名人樓市論壇]