早前有長沙灣新盤的買家，因為發展商拒絕批出高成數按揭方案，一度企圖跳橋輕生，事件引廣泛熱議。不過，面對加息周期，高成數按揭用家更加應該小心謹慎，早年發展商批出的「呼吸PLAN」至今對樓市仍構成困擾。
2015及16年可算新盤推出「發展商包按」、「呼吸PLAN」的高峰期，多個新盤均以「免審查、無壓測、低首期」吸客，結果2018及19年新盤收樓後，不少項目出現蝕讓潮。
何文田山畔 5年貶值1907萬
「呼吸PLAN」至今仍困擾樓市，例如紅磡何文田山畔1座高層複式單位，實用面積1,222平方呎，連366平方呎平台及412平方呎天台，原業主於2017年以5,627萬元購入單位，當年選用「Hillside 1100按揭貸款計劃」，由財務公司提供免入息審查的8成一按，首3年供息不供本，最終淪為銀主盤，剛登記以3,720萬元易手，5年帳面貶值1,907萬元，金額足夠購買貝沙灣一個豪宅單位。
其次，筲箕灣香島2座高層A室，實用面積1,188平方呎，屬於4房大單位，5月中由銀主以約2,460萬元售出，呎價20,707元，業主持貨5年帳面貶值近685萬元。原業主於2017年以約6,254萬元購入香島2座高層兩個單位，其中同層B室，於今年年初以2,850萬元售出。換言之，兩個單位售價僅5,310萬元，5年間共貶值約944萬元。
據了解，項目當年同樣有所謂的「呼吸PLAN」，即財務公司提供8成半按揭，兼且首3年免供免息，買家由第4年起供款，定息2.75厘，其後全期按滙豐銀行的港元最優惠利率（P）計算，供款金額急升，最終淪為銀主盤。
事實上，「呼吸PLAN」除了對大碼豪宅單位構成致命影響外，對中小型單位同樣構成困擾，因為踏入加息周期，中小型單位業主對息口相對敏感，「呼吸PLAN」優惠結束後息口急升，便會出現小業主減價急走甚至蝕讓個案。
以元朗尚悅．嶺為例，2018年底開售，當時由「特約銀行」提供即供首按，財務公司提供第二按揭（一、二按最高達9成），二按首36個月之利率為P減2厘（實質3厘）計算，第37個月至第60個月之利率P減1厘（實質4厘）計算；其後全期P加1厘（實質6厘）計算。首3年優惠期去年底屆滿，供樓利率負擔急升，再加上美國踏入加息周期，香港銀行有機會跟隨加息，故近期該屋苑湧現不少減價個案。
資料顯示，尚悅．嶺5月共錄3宗二手轉讓個案，最平一宗為2座低層D室，實用面積254平方呎，剛以約440萬元易手，呎價約1.73萬元，原業主2018年以404萬元購入，微利約36萬元離場。
其實，尚悅．嶺3年SSD禁售期去年8月開始屆滿，二手呎價直逼2萬元關口，1房單位造價達506萬元，5月3宗成交全部低於450萬元，半年間造價回落逾1成。
疫下樓價波動 轉按機會大減
總括而言，「呼吸PLAN」優惠期十分短暫，在樓價急升的年期，業主可以透過轉按至正常銀行享受低息，但受疫情影響近期樓價波動不穩，大大縮減轉按的機會，故置業人士必須做足風險評估。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論