2022-06-06
經濟日報
本港樓價自疫情受控後快速反彈，但息口趨升預期下，為本港樓市前景蒙上陰影。摩根大通亞洲地產研究主管梁啟棠認為，息口快速上揚未必會影響樓價預期，本港置業需求依然強勁，加上即使最優惠利率（P）上調兩次，對按揭供款影響有限，維持全年樓價升5%至10%預測。
梁啟棠接受本報專訪時表示，隨第五波疫情遠去，樓市成交及樓價上升速度較預期快，即使大家都預期息口會上揚，並未有影響樓市需求。「雖然香港最終都會跟隨美國加息，港息始終都會上揚，但香港流動性仍相當充裕，近日港元已回升不少，而且1個月港元拆息仍然向下。」
港流動性充裕 拆息仍偏低
美國持續加息下，港美息差不斷擴大，但港息持續偏低。梁啟棠稱，這源於本港流動性相當充裕，而且暫時亦看不到息差套戥會觸發大規模資金流走，若有資金流出，港元拆息自然會上升。
「即使P要加1至2次，息率調升的百分比雖看很高，但實際金額升幅有限，按揭仍然處於可負擔水平，所以加P對樓市的影響亦未必很大，而且對高收入人士來說，每月供樓多2,000至3,000元，可能不是很多。」
另一方面，李家超將於7月上任特首，梁啟棠稱，參考李家超的政綱，相信他會加快舊樓重建、農地轉換等審核程序，或有望將起樓時間大幅減少，而提高農地收地的賠償，亦有助提高農民交地或發展商出售農地的意慾。
「基於投地、舊樓重建或農地轉換的程序加快，相信私樓價格再大升20%至30%的機會很低，相信未來3至4年樓價會保持平穩發展，或跟隨通脹上升，每年約有單位數升幅。」
梁啟棠稱，現時香港樓市政策是7成土地興建公營房屋，3成土地建私樓，希望負擔不到私樓的大眾市民，可以公營房屋作為替代品，所以未來公營房屋的供應將會上升，預期公營房屋上車門檻也會放寬，「以施政報告的第二個五年計算，預期2026或2027年公營房屋供應便會大增」。
發展商賣樓 「心態是要量」
「無論誰人做特首，樓市政策一定是長遠政策，若樓市政策經常變化，好難達到長遠目標，所以預期李家超上任後，樓市的主要大方向不會改變。」
梁啟棠估計，公營房屋主導、北部都會區等樓市政策會繼續執行，預期發展商會因應政府的政策「邊走邊打」，基於未來樓市政策是公屋主導，相信他們會避開競爭，開發更多中高端的房屋，現時發展商賣樓政策都有改變，他們的心態是要量，不是要價，所以一二手樓價的差距已較之前大幅收窄。
「房屋是長遠問題，並非一時三刻可以解決，而在一個非干預市場中，政府可以做的事情，好多已做了，如提高印花稅，我不相信政府會為了質低樓價，而改變現時由市場主導的樓市政策。」
作者：陳韻妍
責任編輯：梁智豪