如果加息1厘

隨着美國加息伐步愈來愈快，香港跟隨加息可能只是時間問題。市場亦開始「預演」加息對於樓市的影響。到底加息1厘，業主供樓壓力會多幾多？樓價會跌幾多？ 現實世界無人有水晶球，準確知道面對加息香港樓價會怎樣變化，即使有過往的歷史情況可以參考，但畢竟整個市場環境不會全然相同，即使相同加息幅度，亦會造成不同程度的衝擊。而近期陸續有銀行及分析員透過不同的經濟模型進行分析，對於市場亦有參考作用。 瑞銀料樓價將挫1成 早前瑞銀發表報告，認為隨着港美息差擴闊至現時約0.7厘，港元走資情況勢會持續並導致港元拆息（Hibor）抽升，在H按到達封頂息、即2.5厘水平，維持3至6個月後，有機會調升最優惠利率（P）。瑞銀又提到，以供款負擔能力作測算，如果按息升1厘，樓價會下挫10%。 報告按照每月供款跟家庭月入中位作衡量負擔能力，按照瑞銀評估，以整體香港家庭收入中位數計算，現時的負擔比率大約76%，高於平均值的60%，亦屬於近十多年的高位，不過，相對於1994至97年期間一度超過100%的高峰，仍然有一定距離。以私樓家庭月入中位數計算，負擔比率則大約58%，同樣高於平均值的50%，但遠低於1997年高峰期的超過9成水平（見圖）。 至於早前分析員維真研究董事總經理曾維謙亦在《經濟日報》撰文，按照金管局每月公布的住宅按揭調查結果，進行一些預演。 他提及，現時的供款佔家庭收入比例為51%，有關數字在1998至99年曾高見70%以上，當時正值亞洲金融風暴，本港樓價由高位最多大跌近7成，因此這個數字沒有太大參考價值；而在比較「正常」的時間，例如自2006年起，有關數字未曾高於55%。 以「不高於55%」為一標桿，若樓價由現水平調整約8%至840萬元，則可抵銷樓按利率由現水平升至最高2.5厘的影響，供款佔家庭收入比例仍不會超過55%；若樓價下調10%，則可抵銷加息至3厘的影響。 兩份報告引用的數據不同，但不約而同的結論，是利息加1至1.5厘左右，樓價跌幅是大約在10%左右。由於從現階段所看，美國今個加息周期雖然步伐比較快，但息率則預計會在2024年就見頂，加息周期的長度會較上一個加息周期（2015至18年）為短。換句話，若果按照這些加息模型評估，樓價跌幅最多在1至2成之間，似調整多於轉勢。 各因素疊加 或加劇樓價波幅 不過，套用一句官腔：「私人樓宇價格受各方面因素影響，例如單位供求、經濟環境、利率走勢等。」單純加息似乎不會壓跨樓市，但結合未來幾年是私樓供應高峰期、內地經濟增長放緩、移民潮等種種因素，會不會加劇樓價的波幅？ 另一個因素是，過去幾年金管局逆周期措施下，整體按揭成數較低兼有壓力測試，息口上升的影響輕微會壓縮至最低程度，但要留意，近兩年「林鄭PLAN」、「茂波PLAN」陸續推出後，借取高成數按揭上車人數增加，供貸額跟借貸比例上升，而買家實力亦較弱。 撰文 : 唐榮