下一個高危期

給大家重溫資訊： 2018年7月，樓價指數達歷史新高394.8點後回落。 2019年5月，樓價指數破歷史新高396.9點後回落。 2021年9月，樓價指數破歷史新高398.1點後回落。 兩個2018購入單位 連錄蝕讓 換言之，過去3至4年，樓價出現3次高點，不過上周公布最新的今年4月數據，差估署的樓價指數是384點，仍然低於上次3個不同時期的高點。而高位買，樓價未反彈至高位，或有需要蝕讓。昨日《經濟日報》地產站報道，雖然樓價回穩，但市場續有蝕讓成交，其中過去一段時間，頗多是2018年買入的單位。 為何是2018年？額外印花稅（SSD）辣招自2010年11月20日實施後，再推出加強版，SSD是指，如物業持有期為6個月或以內轉售，稅率為20%；6至12個月稅率為15%；超過12個月但在36個月或以內，稅率為10%。換言之，不少買樓投資客或換樓客，多會買入單位3年後才會轉售。如果買入樓花，更只能待現樓及期滿才能轉售，避免負擔額外印花稅成本。當2018年買入，去年起3年期滿，免除額外印花稅成本後可以出售，減低成本。 昨日兩宗蝕讓成交，包括美聯物業發布的成交資訊：北角DIVA中層B室，實用面積約為493平方呎，為兩房及開放式廚房間隔，由於物業樓齡淺，以及交通方便，故獲同區租客垂青，並以1,028萬元入市，折合實用呎價約為20,852元。原業主於2018年7月份以約1,038萬元購入上述物業，是次轉手帳面輕微蝕10萬元沽出。這個單位的入市時間，剛好是附表顯示，2018年7月的第一個高峰點。 另一宗同樣是2018年上升市時買入，中原地產發布的成交信息：青衣美景花園6座中層H室，實用面積478平方呎，兩房間隔，去年8月630萬放盤，到今年1月減價至590萬，最終以540萬沽出，累減90萬元，實用呎價11,297元。屋苑為區內首個私樓，上述單位呎價11,297元與居屋自由市場價相若。原業主於2018年5月以580萬買入，持貨4年帳面蝕讓40萬元或7%。新買家為外國回流客，移民前曾居住於美景花園單位，熟悉附近環境，由於業主急售，開價較同呎數大兩房低，裝修新淨，買家首次睇樓便即議價。2018年買入足3年後，去年8月已經開始放盤，最終近日蝕讓。 2019高位接貨單位 惹關注 至於下一個高危點，當然是附表中的另一樓價高位2019年5月，明天起便滿3年，可以免去10%額外印花稅沽貨，市場可以留意這批2019年高位接貨的單位動向，而昨日地產站報道，何文田嘉鳴閣低層A室，實用面積1,152平方呎，剛以1,490萬元沽出，呎價12,934元。原業主2019年斥1,780萬元買入，持貨約3年帳面蝕290萬元或16.3%，似乎開始了！ 撰文 : 唐榮