紅磡昇御門一個4房單位，業主短短半年內10度加按，最終淪為銀主盤。踏入加息周期，銀主盤數量突然引起關注。其實，目前銀主盤存量約150個，而且以財務公司銀主較多，相信不會對銀行體系構成衝擊，也不會動搖樓價走勢。
現存150銀主盤 按年升逾倍
根據前線地產代理統計資料顯示，現時銀主盤存量約150個，比去年5月的69個，按年急升1.2倍，升幅頗驚人，但相對2003年「沙士」期間，銀主盤高峰期達4,000個仍屬小數目。而且，上述150個銀主盤中絕大部分屬於「多按」盤，即業主過度借貸出事，而非樓價急跌出事。
以紅磡昇御門2座高層B室為例，其實用面積1,306平方呎，4房間隔，原業主2014年以2,323萬元購入，去年5月起突然不斷將單位進行押借，短短半年間先後進行共10次押借，涉及約492萬元，累積13次加按，最終淪為銀主盤。若以目前一般財務公司利率15厘計，492萬元分15年還，每月供款近6.9萬元，若再加上本身銀行借款，每月要供款逾10萬元，一定超出負荷。
多屬財務公司持有 涉過度借貸
另外，若細心將上述150個銀主盤分類，一共有40個由財務公司推出市場，其他屬於正規銀行持有。而其中一家規模較大的本地財務公司擁有38個，比4大銀行持有的銀主盤還要多（4大銀行分別有5至27個銀主盤），反映銀主盤主要問題是過度借貸。而以現時大型銀行按揭市佔率逾7成計，正規銀行銀主盤存量並不嚴重，對銀行體系不會構成衝擊。
至於銀主盤對樓價影響方面，近期銀主盤數量上升，其中一個原因是，第5波疫情回穩後樓市轉旺，銀行趁旺市推售銀主盤搶客，但大部分銀主盤叫價並非一定低於市價，例如沙田第一城52座一個7按銀主盤，實用面積284平方呎，銀主叫價538萬元放盤，比銀行網上估價481萬元，高約12%。
事實上，近月二手樓價又呈反覆向上勢頭，不少買家傾向在銀主盤市場尋寶，例如鴨脷洲南灣8座中層B室，實用面積1,052平方呎，屬於銀主盤，3月初以2,188萬元售出，惟買家撻訂離場，5月初再以2,150萬元易手，賣平約38萬元。
撰文 : 唐榮