2022-05-19
明報
【明報專訊】上周四本欄引述華西證券地產首席分析師由子沛出席「南開金融首席經濟學家論壇」分析，房地產行業仍然是中國經濟的支柱產業、仍然是無可替代的穩增長的中流砥柱，隨着上月29日中央政治局會議表明「支持剛需和改善性住房需求」，「政策底」毫無疑問已經顯現，因此看好國企內房股，文中提及的中國海外(0688)、華潤置地(1109)及越秀地產(0123)股價至今均向好（見表）。與國企內房股一樣，三大中資基建股股價今年以來均逆市向好（見圖），浙商證券首席經濟家李超同樣在出席「南開金融首席經濟學家論壇」時指出，基建央企近月已藉着「城市更新」的名義更積極發展內房市場，支持內地房地產開發投資增長，同樣值得關注。
雖然今年首季內地住宅新盤銷售按年顯著下跌，惟期內房地產開發投資仍然按年上升0.7%，令不少投資者對有關數據感到疑惑，浙商證券李超分析，期內真正支撐房地產開發投資增長的，與地產銷售關係不大，而是「城市更新」。
改造舊區商業廠區城中村
李超表示：「去年底我們也在思考，如果（今年）地產銷售特別差，國家也不可能容忍地產投資這麼差，那肯定要有對冲新的變量（variable）。會不會是保障房？後來發現保障房也不超預期，漸漸我們發現，被我們摸索出了這麼一個核心變量叫『城市更新』，大家注意到『城市更新』在2020年底前特指老舊小區改造，大家很可能見到一二線城市，老舊小區改造就是刷個外立面（即改善建築物的外貌）、加裝電梯，它驅動投資並不是特別多。」
「但從2020年底開始國家逐漸把它擴大範圍，除了老舊小區改造外，開始加入老舊街區改造，街區是代表商業以及老舊廠區改造代表工業，再加上城中村，城中村就什麼現代化基建都沒有，這4個加一塊兒，體量就變大了。這裏面由於基建類的大央企現在非常想進入房地產領域，也觀察到很多民企房地產公司現在處於困境，會不會哪天（政府）就放開他們（即基建類的大央企）去從事房地產行業？或者房地產會不會公用事業化？這些他們都在考量，這裏面他們就先進入基建地產混合體，當然他們不能直接馬上擴張房地產，否則就偏離主業。」
地方支持銀行放寬 項目快速推
李超分析，內地基建類的大央企以「城市更新」的名義，進入基建地產混合體，更積極發展房地產市場的情况，屬多贏局面，因此推進亦快速高效：「對地方政府而言，以前債務受控制，又大規模搞不動（房地產開發投資）了，現在中央企業要加槓桿幫他穩增長的事，他肯定熱烈歡迎，故此這個時候央企就大量進入地方的城市更新項目。」
「對於銀行來講，其貸款對象是基建類的央企，項目是政府的，他也很願意往這個方向去進行新的投放，幾方一拍即合，什麼都不缺，那就可以很快速地開始推進了。」
拉動房地產開發投資逾7個百分點
根據李超所梳理的數據，在「十四五」規劃期間（2021至2025年），有兩個省（遼寧省和河南省）及6個副省級城市公布的「城市更新」投資大概是4.7萬億元人民幣， 而期內全國相關投資保守估計高達10萬億至15萬億元人民幣，即每年平均投資額達2萬億至3萬億元人民幣，當中，地產與基建佔比大概是7：3，即每年由此新增地產投資大概是1.5萬億元人民幣，可以拉動全國房地產開發投資7至8個百分點，屬有關增長的重要支撐。
事實上，三大中資基建股之一的中鐵建(1186)首季收入按年增長13.1%至2645億元人民幣，淨利潤上升12.3%至56.2億元人民幣，而期內工程承包新簽合同額按年增長7.05%至3974億元人民幣，當中，房建工程新簽合同額勁升41.6%至1849億元人民幣，亦佔工程承包板塊新簽共同額46.5%，屬增長的亮點。
明報記者 葉創成
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