【明報專訊】在新冠病毒疫情影響下，環球多國樓價持續上升。去年12月，新加坡政府為遏制熾熱的樓市，推出多項政策及承諾未來4年內會推出多達10萬間組屋（即公營房屋）供市民購買，無論是應對高樓價的辣招或推出組屋的力度，相當值得香港政府仿效。
根據新加坡市區重建局4月發布的研究報告顯示，目前新加坡私人住宅樓價升幅大幅緩和，今年第一季樓價上升0.7%，遠低於去年第一季5%增幅。當中有地住宅（Landed properties）價格上升4.2%，略高於上季的3.9%；非有地住宅（Non Landed Properties）價格則下跌0.3%，與去年第四季的5.3%增幅呈現鮮明對比。
「有地住宅」除了指擁有永久地契，部分指定類型物業亦屬於有地住宅，當中包括140平方米以上的排屋別墅、獨立別墅、半獨立屋、平房等，這些物業價錢較昂貴。有數據顯示，只有5%新加坡人居住在這類型房屋，而且只有新加坡公民才有資格購買，購買時須向新加坡土地管理局提交申請，獲批後才能購入。至於「非有地住宅」則指一般私人公寓，土地產權普遍為99年。
購買「有地住宅」 須為新加坡公民
核心中部地區（CCR）及中部其他地區（RCR）的非有地住宅價格亦錄得不同程度跌幅。樓市突然降溫，主要是由於當地政府的「辣招」所致。過去兩年，在新冠病毒疫情引致全球量寬之下，新加坡樓市持續上升。為遏制樓市升勢，當地政府於去年12月推出多項措施，當中包括調高公民購買第二套物業的額外印花稅（ABSD），由12%調整至17%，永久居民購買第二套物業印花稅由15%調高至25%；購入第三套或以上物業印花稅由15%調高至25%。外國人海外買家印花稅則由20%調整至30%。
另外，市建局亦於今明兩年在全國多個地區推出多達2.3萬個預購組屋單位，預期於2025年或以前推出多達10萬個組屋單位，新樓供應量為近年最高。雖然樓市價格在辣招下降溫，不過，萊坊新加坡研究主管Leonard Tay指出，目前用作自住及物業升級的準買家仍不少，市場需求依然強勁。再加上今年第一季只有1825個私人住宅成交，遠低於上季的3018伙；另只有613套未落成的私人住宅推出市面，遠低於上一季的2275伙。落成量下降、通脹、原材料包括鋼鐵、能源及運輸成本上漲，都有可能進一步推高當地樓價。
至於租賃市場方面，今年第一季私人住宅租金上升4.2%，高於上一季的2.6%，當中有地住宅租金在第一季增長5.3%，非有地住宅則上升4.1%。租金上升的主因是市場租盤減少，以及新房供應不足所致，政府推出預購計劃，導致更多國民轉向租用物業，並刺激租金價格。Leonard Tay預期，今年全年私人住宅市場租金仍會上升7%至9%不等。
目前新加坡物業平均售價為208萬新加坡元（約1178.5萬港元），當中組屋售價最為便宜，平均約為53.2萬新加坡元（約301.4萬港元）。組屋是由當地政府補貼，亦是國內價錢最實惠的項目，平均面積亦達到1067方呎。現時市面上的組屋普遍為3房至5房及行政套房，二手3房單位平均價格約為36.7萬新加坡元（約206.6萬港元），5房單位的平均價為68萬新加坡元（約382.9萬港元）。新加坡組屋價錢相當便宜，不過只容許公民及持永久居留資格人士購買，而且有收入限制，一般組屋要求家庭每月收入小於1.4萬新加坡元（約7.8萬港元）。
海外人士只能買私樓 壓測較港嚴苛
如海外人士有意在當地置業，只能選擇私人發展商發展的公寓，現時1房公寓平均價為102.5萬新加坡元（約577.1萬港元），4房公寓平均價為310.1萬新加坡元（1745.9萬港元）。值得留意的是，海外人士在當地買樓會有30%的額外買家印花稅，若要敘做按揭亦須通過壓力測試，總債項供款佔入息上限六成，樓按、汽車貸款、卡數均須計算在內，若有租金或佣金收入，會以七折計算，計算方式比香港嚴苛得多。
環球樓市：明報記者 黃清瑤
[黃清瑤 海外置業錦囊]