2022-04-27
經濟日報
去年12月30日，特首林鄭月娥回顧2021年工作的開場發言時提到，發展局將於2021至22年度第四季（即今年1至3月）政府賣地計劃中，首次引入規定最低單位面積，即政府出售的建屋土地不能興建面積小於規定的單位，當天特首力陳多項政績，推限呎地這項是其一。
同日下午，發展局局長黃偉綸表示，賣地條款加入最低單位面積要求，是回應市民希望「住大啲」的訴求。將會在屯門的用地落實這個做法，並會訂明每個單位的實用面積至少要達26平方米，如以平方呎計算，即約280平方呎。結果這幅限呎地，雖然有5份標書，但昨日宣布發展商出價未達要求流標。市場對地皮估值約70億至90億元。
這個280平方呎面積是如何訂立的？局長當時指出，訂立這個要求時，考慮到前年推出的觀塘安達臣道港人首次置業先導項目的實用面積下限為23平方米（約250平方呎），而位於屯門的用地將會用來興建私營房屋，在置業階梯上屬更高的位置，認為有關下限理應較資助房屋為高。
當時政府評估，根據差餉物業估價署提供的資料，過去5年新落成的私營房屋單位量，約有13%左右的實用面積在26平方米之下。唐榮翻查經濟日報地產站的資料（見附表），依先新後舊的方式，選取了近期10個新界區推出新樓盤，看看各樓盤最細單位的「起跳」面積，發覺10個新盤中，只有最近期的兩個盤，柏瓏I和The YOHO Hub的單位面積是由300多平方呎起，其餘8個新盤均有提供低於280平方呎以下單位，當然，不少新盤大中小單位均有涵蓋，唐榮未有統計實際迷你戶的數目。不過，當中上水尚宜（30伙）及青衣薈藍（320伙），則屬於整個樓盤單位均少於280平方呎。這個統計未計算港島及九龍市區盤。
迷你戶總價細 上車起跳價推高
至於業界，中原測量師對於屯門大欖限呎住宅地皮流標收場感到意外，估計限呎條款的影響不會太大，可能因項目規模及總投資金額較大，加上非市區或一線靚地，最近股市亦較反覆等，令到發展商出價較為保守。美聯測量師行表示，是次流標的屯門地皮發展規模龐大，若成功售出及發展，總投資額將逾百億元，在目前樓市剛逐步走出第5波疫情的陰霾下，發展商出價難免仍然較為審慎。
當然，評論普遍認為限呎地不構成屯門地流標的因素，估計亦不會對樓市帶來重大的不利影響，唐榮假設，屯門新盤賣價每呎15,000元，如果建一些200平方呎納米單位，那便可喊出提供300萬元的上車盤、如果建250平方呎，又可以打出400萬元以下有選擇（375萬元），假設限建280平方呎，那就要420萬元起跳，如果計算往績，迷你戶價格因為總價細，又較平均價高出不少，上車起跳價會進一步抬高。
有限制，可能或多或少影響發揮！
撰文 : 唐榮