2022-04-09
明報
【明報專訊】特首林鄭月娥宣布不會參與連任競選，而李家超則成了下屆特首的大熱，大家都關心香港的房屋政策又會否再大變，尤其明日大嶼和北部都會發展計劃會否無疾而終？筆者有高人朋友斷言不會，一是明日大嶼已通過前期研究的撥款申請，至於北部都會發展計劃，則據林鄭指其實去年初已向中央表達去意，但在去年底的《施政報告》才提出相關項目，很顯明該計劃極可能是阿爺發功才橫空出世，更負上融合香港和深圳兩個經濟體的重任，不會人走茶凉。
話說林鄭不會連任，令人想到她任期屆滿後會與家人住在哪裏？要知道她本人之前申報在香港並沒擁有物業，只有丈夫在內地中山有樓，她也曾慨嘆在做特首時擁有的長俸在灣仔區也不夠錢買樓，當然若是數百呎單位不是問題，但她住了禮賓府萬呎大宅多年，真的可能再住二千呎也覺「屈質」（之前曾與家人住在陽明山莊千呎單位），但在香港如是買一個二千呎以上的新盤，也隨時要上億元，雖說特首年薪數百萬元，就算是連任做足十年也只是數千萬元，依然未必夠買一個真正豪宅單位，反映香港樓價是如何瘋狂。
明日大嶼北部都會 負上深港融合重任
有批評林鄭施政諸多不是，但早兩年她放寬了1000萬元以下物業的按揭保險門檻，令到收入一般的家庭可以儲少幾年首期便可上車，也是屬於好事，而最近財爺陳茂波再放寬了千萬元以上的住宅按保門檻，則刺激了中價樓的成交，其實林鄭和陳茂波的做法，將買樓變得較容易，也有收窄只有有錢人較易買樓而造成的貧富懸殊差距，也算是做了好事。
說回林鄭在香港沒有物業，若在退休後買樓，便是擁有首置身分，可以免繳辣稅，但也有分析指出，林鄭被美國列為制裁目標，沒有銀行戶口出糧，則也沒有可能做按揭，買樓要「現兜兜」一筆過，難道要一世租樓住，又或真的要到中山養老？
限按令窮人更難上車買樓
林鄭在香港沒有物業，不過統計卻顯示，香港擁有自住物業比例的家庭卻佔約一半（見圖1），其實較歐美一般有63%至69%擁有自住物業的比例明顯為低，而新加坡和台灣有關比例更高達90%和85%。香港剛好一半人有樓，也即是一半人沒有，但樓價高企非一般打工仔可以買得起，所以一半人不用做，另一半人則做也沒用，而之前的按保限制，更是令只有富人可輕鬆買樓，做成貧富懸殊愈來愈嚴重！
其實，澳洲的擁有自住物業比例達63%雖高於香港，但其實有關比例已由1990年代中期開始不斷走低（見圖2），近年也放寬按揭限制至最高可借95%的樓價，以幫助租客買樓，則香港也應否進一步放寬按保，甚至直接容許銀行做高按揭成數，以令收入較低家庭不用望樓興嘆？
事實上，多年前政府美其名以收緊按揭可以打壓樓價，卻從沒見到樓價真的因此而減慢升勢，反而令買樓變成有錢人的專利，以至擁有自置居所比例不升反跌（見圖3）！
另外，根據金管局最新一期《貨幣與金融穩定情况半年度報告》，截至去年底香港沒有或已還清按揭的住宅比例高達55%（見圖4），則該等物業業主就算美國大幅加息以至香港追隨，也不會有太大影響，而他們更可以隨時加按套現，用作支持子女購置物業，不過這也可能做成有樓與冇樓家庭之財富鴻溝世襲化！
剛看到中原地產的統計，原來由去年8月至今年3月，中原樓價指數整體跌了約7.5%，若分區計，同期港島區跌了9%，九龍則跌了8.7%，而新界西的跌幅為6.8%，至於新界東的跌幅最小，只跌了3.5%。
一向以來，港島的樓宇供應最少，樓價表現也一般較硬淨，但為何過去數月跌得最勁？筆者的朋友有不同意見，一是說香港經濟轉差，能負擔港島區樓價的人少了，可能部分轉移遷居至新界，所以令新界樓的承接力較強。
也有朋友認為，可能港島原來住戶較有錢，反而較多人有能力移民到外國去，令到港島區的住宅需求轉弱？
中港融合大趨勢 新界樓跑贏？
亦有朋友指出，中港融合乃大趨勢，就連將不連任的特首林鄭也在去年底推出北部都會發展計劃，未來新界北的發展潛力會較巿區更好？
中國人有說十年河東，十年河西，難道香港真的會出現地運轉移，未來香港的樓價和租金，會由新界樓跑贏？
[陸振球 樓市解碼]