2022-04-07
明報
【明報專訊】隨着本港新冠疫情有受控迹象，熱門屋苑交投明顯回升。環亞拍賣董事總經理區蘊聰在專訪中指出，上月底開始已有投資者積極在拍賣場上掃貨、買入物業收租，情况與2020年2月類似。故他相信，若失業率回落，港樓後市有機會像2020年第二季至去年第三季般反覆向好。
環亞去年8月最賺錢 賣殷然賺佣78萬
區蘊聰稱，自己近年始接手環亞拍賣，惟公司的商業模式一直行之有效（編按：業主委託環亞把物業拍賣一般收費5000元，若物業成功出售，再支付售價1%作為佣金），至今累積仍也錄得盈利，當中，最賺錢的一個月是去年8月，分別以7800萬元及2000多萬元拍出西半山豪宅殷然及一籃子唐樓，賺取佣金78萬元及20多萬元，而該月平均每場拍賣會所經手的物業亦有30多套。
不過，區蘊聰指出，其實早於去年第四季本港樓市已轉弱：「去年8、9月樓市可以說是瘋狂，但到去年第四季市况已轉靜，原因是購買力已消耗得七七八八，需要重新累積。」
第五波疫情傳染力強 2月業務幾停頓
區蘊聰表示，今年2月本港爆發第五波疫情後，令樓市及環亞拍賣的經營環境更具挑戰：「是次第五波疫情與之前不同，Omicron的傳染力很強，故此確診人數很多，因此政府收緊社交距離的範圍亦很廣泛，所以不論拍賣場或整體樓市也好，市况是差過之前。其實不是買家想不想買的問題，而是難以運作，例如當時我們獲業主委託拍賣的住宅物業包括沙田博康邨、該公共屋邨多幢大廈先後要圍封強制檢測，這樣的話，即使我們為所拍賣的單位搞開放日免費參觀，準買家也不會來。另外，在疫情下，大家在家工作，銀行難以委託我們為銀主盤拍賣，而且自住的業主亦擔心開放住宅單位予準買家睇樓會被傳染，所以業主委託亦減少，所以2月市况是近乎停頓的，托賴我們也有些少成交，但操作上面對不少挑戰。」
上月底拍賣會售6套物業 市况轉旺
不過，區蘊聰指出，上月部分投資者已轉趨積極入市，市况已出現一點變化，「同樣要睇樓是難的，搞開放日是有阻滯的，而我們上月大部分成交的都是投資者買來收租類型的物業，例如車位、電單車位、舊式唐樓及地廠等，均屬於非自住物業，因此放盤往往亦無樓睇，原業主的心態是套現，願意議價出售，結果亦吸引不少投資者出來尋寶，這有少少似2020年2月的狀况。」
區蘊聰續說，環亞上月舉辦3場拍賣會，當中，在上周二（3月29日）舉辦的一場出席人數回升近倍至近40人，可見市况開始轉旺。「4項原定安排上周二拍賣的物業，於拍賣前已獲買家承接，加上拍賣場上再賣出兩間，即累計售出6間，以單場來說，算是不錯的成績，尤其是疫情的情况下」。
通菜街舊唐樓 呎價僅6522元
可以留意的是，在環亞上周二舉行的拍賣會中，售出的旺角通菜街35號高層A室，實用面積約529方呎，過往曾兩度推拍，是次拍賣開價下調至268萬元，最終獲3組客人出價競逐，搶高77萬元或約28.7%，成交價345萬元，呎價僅6522元。
區蘊聰指出，上述通菜街住宅為不設電梯的唐樓高層，樓齡逾60年，現屬出租物業；他估計，新買家料為投資客，也計劃將單位放租，若分間為3間劏房，每間月租可達4000元，即總月租達12,000元，對比買入價345萬元，租金回報率接近4厘，屬頗吸引，而且可坐等物業被收購重建。
樓市重拾升軌 還看失業率回落
雖然上月投資者已積極在拍賣場掃貨，但區蘊聰分析，港樓後市會否重演2020年第二季至去年第三季的升浪，關鍵是失業率會否同樣回落，他暫時對此未看得通：「最重要的是第五波疫情何時退卻、商家會否重新出返來做生意、失業率會否回落。歸根究柢，一個人是否買樓，主要視乎他有否工作、是否供得起樓。」
近年本港樓價高、上車難成為社會問題，區蘊聰認為，難得近月樓價調整，有自住需要及有能力者，目前可以考慮先買500萬元以下的細單位上車，而拍賣場上會有尋寶機會：「拍賣場一向有不同選擇，像雜貨攤，有不同類型、不同地區及不同銀碼的物業。香港真是有很多物業，最重要是你坐言起行去睇樓，才知道是否適合自己，做功課的過程是不能夠少的；一般來說，年輕人擬上車買樓均有自己心目中理想的居所，在此過程首先要鎖定自己想要甚麼，我們即將在本月12日舉行的一場拍賣會有29套物業，當中有一批貨是500萬元以下的住宅，例如荃灣荃德花園、實用面積340方呎，開價398萬元，兩房、有獨立廚房、非黑廁，該物業網上估價逾500萬元，1樓同類型單位上月成交價是430多萬元，你若有做功課，便會有認知，知道目前的開價398萬元屬頗吸引。」
籲年輕人勤做功課 先買細價樓上車
「另外，若純粹希望上車，除了坐言起行及自己做功課外，有個理念亦要記着，你今日買了這層樓，並不一定是住一世的，這很可能只是一個過程而已。有些年輕準買家會覺得一定要買某一區的新樓，選擇便十分有限，但若開放些，願意買不同地區的二手樓，這樣便可以在拍賣場搵到便宜貨」。
明報記者 葉創成
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[葉創成 名人樓市論壇]