【明報專訊】3月底至4月初是櫻花季節，在疫情前作為有櫻花國之稱的日本都吸引港人去前往，但現時疫情關係，雖然3月起日本解除部分入境禁令，唯一般香港旅客暫時仍未能到訪日本。但見到日圓下跌，也心思思想先兌換日圓，作為日後可以去日本的預備。日圓偏弱但日本房地產卻創了新高，而當疫情過去，對日本物業不只內需，外國人也會重新入市。
日本與英美央行收緊政策不同，日本央行仍採取貨幣寬鬆政策，負利率政策令資金持續湧入房地產市場。再加上地價上升，令東京都出現不動產價格飛升現象，公寓價格已超過泡沫經濟時期。據不動產經濟研究所的資料所顯示，2021年12月的新屋的價格，東京23區的平均價格為8043萬日圓（約516萬港元）。觀察首都圈全年情况，每戶平均價格達到6260萬日圓（約402萬港元），刷新了泡沫時期的最高價。中古公寓大廈的價格亦處於高水位，依東京KANTEI針對公寓大廈的調查，由於新屋供給數目有限，因此地理位置優異的中古公寓大廈相對受到消費者的青睞。
東京首都圈均價超泡沫時期最高價
全球受新冠病毒影響了各國經濟，日本也不例外，唯其樓價幾乎沒有受到影響，其抗跌力亦強。事實上，根據總務省的調查，2021年東京都的遷入人口比遷出人口多。雖然為大部分人認為漫長的新冠疫情令在家工作普及，東京都亦有人口轉入神奈川縣、埼玉縣、千葉縣等周邊縣市，但東京首都圈的整體規模並無縮小。居民遷移但仍維持在距離公司不遠的東京圈圈內，這反映上班族不認為公司會完全採取在家工作政策，每周仍須返辦公室幾天。因此東京圈房地產市場前景不會太悲觀。
利率動向將是今年的最大重點。作為住宅貸款利率指標的10年期國債孳息率，2016年一度大幅下滑至-0.3%以後，沒有再向下探底，多數人認為擴大負利率的可能性較低，甚至開始有人預估2022年下半年利率可能會爬升至0.6%。現時日本本地債券市場，10年國債利率呈正數0.199%，也許就是上述預期成真的預兆。現時美國及英國也開始加息，一旦利率上升，將直接衝擊日本樓市。尤其美國已開始預計今年內加息6至7次。日本目前未採取加息政策，雖然長期利率估計會稍微上升，但依然控制在1%以下。不過，美國加息、日本維持零息會否加速日圓貶值令人關注。
另一方面，必須依賴進口石油、礦物資源、天然氣等原料高漲，對企業業績造成沉重負擔。企業開始將高漲的成本轉嫁到售價。目前食材及民生用品相繼漲價，如果持續下去，消費者勢必收緊荷包，恐怕造成景氣惡化。若是經濟不景氣，處於高水位的不動產價格將被迫進行調整。
新屋短缺 寬敞中古單位較受歡迎
日本的利率與匯率雖然會因國際情勢而產生波動，但是不少人抱持「只要沒有出現造成全球震盪程度的變動，國內外企業的業績就能維持平穩」的看法。公寓市場、新屋及中古屋在今年內面臨價格破頂的預期，但是具有購買力的消費者，預計仍會在市場活躍。根據日本不動產經濟研究所發表的統計數據，2021年東京首都圈新建公寓大廈平均價格較2020年上漲2.9%，創了歷史最高，1990年泡沫經濟時都是只有6123萬日圓（約393萬港元），睽違31年再次突破新高。之所以能再創紀錄，主要是因為金融寬鬆使得消費者能申請到更多的住宅貸款，此外，也因為預期樓價會在疫情下上升，故吸引不少國民入市。日本東京置產信義房屋作出研究，在新屋供應短缺下，購買的需求流向中古公寓。尤其是專有面積70平方米以上的價格上升特別顯著。因此，寬敞的中古單位較受買家歡迎。
環球樓市：明報記者 龍彩霞
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