2022-03-31
明報
【明報專訊】距離7月1日回歸25周年僅約3個月，不論曾經歷幾許風雨，安居樂業始終是不少港人的心願；也有發展商關心現買入地皮，地契會能順利過渡至2047年以後的問題。今期本欄專訪建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓（圖）分析住宅地契屆滿後續期問題。他指出，地政總署在2006年為薄扶林花園地契續期時，並無收取補地價，僅在延續的地契條例上要求每年收取應貨差餉租值3%（編按：大概是樓價的0.1%）作為租金，處理相對寬鬆，料日後也會以此方針處理其他住宅地契續期的問題，呼籲業主不必就此過慮。
要了解本港住宅地契續期問題，可先回看本港在1997年7月1日前曾作為英國殖民地的歷史。
1841年滿清政府在鴉片戰爭中戰敗予英國後，被迫割讓香港島；1860年滿清政府又在戰事中失利，英國獲割讓界限街以南的九龍半島；1898年滿清政府再次被迫簽訂不平等條約，向英國租借界限街以北九龍半島及新界99年，租約至1997年。
特區政府賣地使用權50年 多跨越2047年
英國管治百多年期間，本港由小漁村發展為國際大都會，對土地亦帶來殷切需求。謝偉銓表示，當時港英政府主要是向商界出租土地予他們發展，初期地契的租賃期由75年、99年、「75+75」年及999年不等，直至1980年代開始大致統一租賃期為50年；而在1997年回歸後，特區政府也沿用此做法，不論以拍賣或招標方式售出的土地，地契一般列明使用期為50年。
謝偉銓舉例：「華懋於2021年底以13.68億元奪得大埔滘住宅地，使用期也是50年，由2021年加50年，即2071年才到期」。
至於有人提到「2047年地契大限」問題，謝偉銓分析，這源於1984年簽訂的《中英聯合聲明》，中英兩國達成協議，將界限街以北九龍半島及新界原定99年、於1997年到期的租約全部續約多50年、至2047年才到期：「目前距離2047年有25年多，有些人覺得不算很遙遠，便會關注2047年之後的情况」。
界限街以北物業有「2047年地契大限」
不過，謝偉銓強調，在1997年回歸以前，界限街以北九龍半島及新界地契於1997年6月到期，而在此前13年、即1984年《中英聯合聲明》始就租約續期多50年達成協議，以此作為參考，由於現時距離所謂「2047年地契大限」尚有逾25年，故他相信，大多數市場參與者均沒有就此憂慮：「因為若真的有這麼多人擔心的話，現時界限街以北九龍半島及新界的舊樓應該賣平很多，但我見不到有顯著分別」。
薄扶林花園地契續期 免補地價僅加地租
與所謂「2047年地契大限」比較，謝偉銓認為，較迫切的問題是港英政府1841年以來批出地契租賃期由75年、99年、「75+75年」不等，1997年回歸後，上述地契部分已到期或快到期，現由特區政府來處理續期事宜。
當中，比較著名的大型私人屋苑地契續期個案是薄扶林花園，由於用地早於1931年已批出，有效期75年，至2006年6月11日屆滿，當時地政總署重新續期50年至2056年，跨越2047年，無收取補地價，僅在新批的地契條例，以物業差餉估值3%作為延續地契的租金。
寶翠園地契2030年到期 樓價仍高企
謝偉銓指出，假設一個薄扶林花園住宅單位市值1000萬元，每年租金收入33萬元，其差餉估值3%僅約1萬元，相等於樓價約0.1%，即使要每年繳付，對業主來說也負擔不大。
據謝偉銓所知，在相對大型的住宅屋苑中，寶翠園及黃埔新邨地契分別於2030年及2034年到期，他估計屆時地政總署也會沿用上述薄扶林花園的續期方式：「其實不少大型屋苑地契也陸陸續續於2047年前到期，這些住宅不會因為這樣便無人買吧？大家對這方面似乎信心好強，從過去政府的處理辦法來說，一般除了地契到期後需要取回土地作公共用途之外，基本上都會續約，每年徵收3%的差餉估值來處理，這也是比較合理的安排，因為這不會令居民負擔不起，否則政府又如何安置有關居民呢？」
港樓屬港人重要資產 涉重大民生
總結是次訪問時，謝偉銓表示，對不少港人來說，資產配置中最重倉便是港樓，他們當然希望對住宅的使用期愈長愈好，擔心地契到期後不知道要如何處理、是否要補地價，但他相信特區政府也明白這是重大民生問題，料地政總署日後會一如上述薄扶林花園個案般從寬處理。
明報記者 葉創成
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