【明報專訊】隨着中央今年以來放寬內地房地產市場調控，內房股股價首兩月曾明顯跑贏大市，本月以來轉為與大市同步。中金公司首席宏觀分析師張文朗表示，內地經濟已不再處於有利房地產市場擴張的「金融周期」，未來要靠技術進步、科技創新引領增長。而瑞銀中國股票策略研究主管王宗豪分析，雖然內地房策近月轉趨寬鬆，惟在政府要求「房子是用來住的、不是用來炒的」框架下，內房股長期投資邏輯已沒有之前那麼好，因此該行現予該板塊「中性」評級。
中金張文朗分析，在2009年至2018年，內地經濟處於「金融周期」，而由於房地產有金融屬性，該10年屬內地房地產市場的擴張期，而隨着中央加強監管房地產市場、2019年起內地經濟已轉為由技術進步、科技創新引領增長，經濟「從二元（金融、地產）走到多元（不同高增值的產業）」，當中包括加快推動發展綠色經濟、數字經濟及生物經濟。
國務院總理李克強本月5日在全國人大開幕禮上發表政府工作報告，定調今年房地產領域工作要求時表示：「繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。」
內地GDP增長改靠財政政策支持
李克強本月11日會見中外記者並回答提問：「今年（GDP）實現5.5%左右的增長，是在高水平上的穩，是不容易的，必須有相應的宏觀政策支撑。比如財政政策，雖然一般預算赤字比去年少了2000多億元（人民幣），但通過存量資金調用加大了財政支出力度。」
張文朗解讀，今年內地GDP增長主要動力之一是靠財政政策支持，與過去依賴貨幣政策及房地產市場比較，屬更健康、更可持續。他估計，今年內地政府及商界的投資亮點，包括電網、風電及太陽能等，均與綠色經濟相關，相對之下，房地產以及傳統基建投資由於總量已大，料增長會較慢。
瑞銀王宗豪：2015年內房股向好因素 部分已不再
另外，瑞銀王宗豪分析，從邊際上看，內地房地產政策肯定是在放鬆，而且將會有更多的寬鬆政策陸陸續續放出，他認為，若投資者回看過往內房股股價表現，目前與2015年上半年有相似之處。
王宗豪表示：「當年2015年房地產投資是在一個低谷，原因是在之前一年、也就是2014年整個政策是在收緊，這和今年的情况是很像的，然後我們看2014年至2015年上半年的時候，房地產板塊的表現其實是很好的。」
不過，王宗豪強調，目前投資者在配置內房股時，也要留意不少過去曾利好內地房地產市場的因素，目前已經淡化，他稱：「當時、也就是2015年，內地有棚改帶來置業需求湧現的正面影響，而且在2015年整個中國經濟還是在高速發展的情况下，當時投資者不會覺得房地產這個行業是會下滑、不會以為這是一個夕陽行業，但現在很明確的是，政府對房地產市場的看法跟之前已不一樣，因此房地產公司的利潤率將會一直地被控制着，而且政府現時及以後均堅持房子是用來住的、不是用來炒的，當時政府是沒有這樣定調的，所以我們覺得整個房地產長期投資的邏輯現在要比以往差很多。」
現時房策 房地產公司利潤率受控制
綜合上述分析，王宗豪表示，目前瑞銀予內房股投資評級是「中性」，而非「超配」，他解釋：「雖然2014年至2015年上半年的時候房地產股表現不錯，而更重要的是，我們覺得它長期投資邏輯已沒有像之前那麼好，但是我們也不想低配房地產板塊，因為我們覺得始終邊際上政策是在放寬。」
明報記者 葉創成
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