2022-03-08
經濟日報
受到第5波疫情的影響，政府急推出多項限制社交距離的措施，本港各行各業受到打擊，但筆者認為，民生區/地區性商場將會是今年投資市場焦點之一，因為現時市場資金仍然充裕，加上疫情下市民消費模式改變，而民生區商場具備租金收入穩定、具防守性等賣點，相信仍然會受到資金追捧。
近期疫情嚴峻，難免會對市場有所影響。參考去年首季本港受到疫情影響時，政府推出限聚令，令到零售業大受打擊，但及後當疫情回穩時，市況便好轉。筆者認為，雖然最近Omicron疫情感染人數大增，限聚令等措施或會較去年較遲放寬，但今次已經是疫情第5波，相信市民已經有足夠經驗應對，對投資市場的衝擊預計也不及以往。另一邊廂，現時市場資金仍然充裕，熱錢未見因疫情而離開本港，意味着投資者仍然需要尋找合適的物業投資，而民生區/地區性商場正成為資金的其中一個停泊點。
疫下在家工作 增本區消費
筆者留意到，疫情下不少地區性商場的租務表現仍然不俗，不但空置率未見明顯上升，甚至部分大品牌仍然決定進駐，例如去年連鎖傢品店IKEA及內地手機及家電品牌小米，均先後進駐大埔超級城；而日本超市驚安之殿堂（Don Don Donki）更於本港多個地區性商場落戶，包括屯門及九龍灣等。此外，民生區商場租金亦表現平穩，根據領展(00823)去年中期業績公布，至9月30日為止，旗下歸類為「鄰里商場」的平均租金每呎約45.2元，半年間仍錄得1.3%增長，租用率高達97%。
這類商場表現堅挺，除了與本港居民的消費力提升之外，另一原因是受到近年疫情的影響，不少上班一族改為在家工作，假日期間也減少外出的次數，令到整體居民的消費模式改變，由以往集中於前往核心區消費，變成習慣於自己居住的區域附近消費，增加民生區商場的需求。另一方面，近年新市鎮不少住宅新盤均為「蛋糕樓」的設計（即樓上為住宅，樓下為商場），令居民消費更加便利，基本上衣食住行都可以在居所附近解決，為民生區商場提供堅實的支持。
近月市場不乏民生區商場或巨舖的成交，包括資深投資者鍾剪旗下United Base Group於第4季斥資逾7.4億，連環購入西營盤縉城峰基座商舖，以及堅尼地城浚峯基座商舖；至於建華集團，亦以2.85億元購入合景泰富旗下啟德尚•珒溋商場，正好反映這類物業也備受市場人士的肯定。
鑑於地區性商場具備租金收入穩定、防守性高的特點，筆者預期這類物業將會受到市場追捧，當中尤以人口增長較高的區域，表現相信會較為突出，例如元朗、屯門及將軍澳等地區，估計租金回報率約2.5至3.5厘，視乎物業的前景。筆者相信，地區性商場將會是今年投資市場的其中一個焦點。
撰文 : 翟聰 高力國際資本市場及投資服務行政董事