2022-02-26
明報
【明報專訊】俄羅斯揮軍烏克蘭，令到全球股巿大插，而香港樓巿也繼續受壓，最新中原城巿領先指數CCL報181.76，創10個月多新低，不過有危也有機，已有美國聯儲局成員指未來加息會考慮俄烏局勢對全球經濟造成的影響，則最近的地緣政治升溫，或許成為美國減慢加息速度的藉口，對供樓人士或壞事變好事。
除了上述的環球政經事件，香港人可能更關注剛公布的《財政預算案》內容，當中更涉及不少和樓巿有關措施。其中一項便是政府進一步放寬了按揭保險的樓價門檻（圖1），令到1000萬元的住宅也可借到九成按揭，1200萬元則可借到八成，有代理指消息公布後，即見有受惠樓盤的業主封盤或反價，個別反價幅度接近一成。
如上述加價一成樓盤能成交的話，筆者覺得都幾攪笑，1000萬元住宅可借多一成，但樓價卻升了一成，那買家是受惠了新措施，還是要含淚多謝陳茂波呢？不過，有業主加價未必就等如加價了的樓盤一定可以賣得出，尤其在疫情肆虐下經濟大受打擊，且因中港封關而少了內地人來香港搶樓，樓巿是否來一個放寬按保便可以轉勢回升？
放寬按保門檻 或再現「水向高流」
又如之前特首林鄭月娥也曾放寬了中價樓的按保樓價門檻，原只能買入劏房式「納米樓」的人，可以透過按保買入較合理面積單位，迷你單位受歡迎程度便隨之冷卻，其樓價表現也遜於中型單位，則今回再放寬1000萬元及以上的按保樓價門檻，或許會再出現「水向高流」，即有一定資金轉買較大面積單位，從而紓緩了1000萬元以下住宅單位的樓價上升壓力。
預算案另一受到大眾關注和樓巿有關的措施，就是租樓住的話，住宅租金開支可以扣稅，自2022/23年度起扣稅上限為10萬元，預計今年第二季提交立法會審議。這一措施固然看似可以減輕租樓家庭的開支，不過令筆者想起2020年政府也曾推出劏房租戶的租金津貼，結果卻是劏房業主隨即紛紛加租，抵消劏房租戶得到的好處；未知今回租樓家庭可以扣稅，又會不會掀起加租潮？
租樓家庭可扣稅 會否掀起加租潮？
同時，財爺又推出了差餉累進制，令到高租值的業主要多交差餉，這又會不會令到業主將增加了的差餉負擔轉嫁為加租，如轉嫁不了，又會不會減少了人們買樓收租的興趣，變成了租盤減少，反而增加了租金上升的壓力？
說到租務巿場，預算案又提出特定行業的商舖業主，如租戶因經營困難而交不起租，可以有3或6個月欠租的寬限期，業主不得終止租約。不過也有問題，就是如有關商舖的業主是靠租金來開飯或供舖，租客欠半年租金，業主又如何過活？又或銀行是否也可以一定不用業主半年不用供舖，另外半年後如租戶仍然冇能力交租或補回租金，又如何是好？筆者亦收到商舖業主組織的建議，問如果半年後收不回租金，政府可承諾保證代為支付未收到的八成租金嗎？
增加賣地 助減財赤
預算案後，政府又公布2022/23財政年度賣地計劃，當中第一季（2022年4至6月）將推出兩幅住宅官地，可提供約270伙；一個鐵路項目涉及約1600伙；連同市區重建局及私人發展/重建項目，下個財政年度第一季共可提供2070伙。整個財政年度（2022年4月至2023年3月），將合共推出13幅住宅官地，其中港島佔4幅、九龍佔2幅、新界位佔7幅，可提供約8250伙；連同鐵路項目可提供約4580伙，市區重建局項目可提供約910伙，及私人發展/重建項目可提供約4200伙，即下財年共可提供約17,940伙，較去年約16,500伙增加約8.7%，兼創近4年新高（圖2）。
政府增加賣地涉及的住宅供應單位，應也有藉此增加土地收入以幫補收窄財赤的意味，而筆者之前也說過，如明日大嶼及北部都會區發展計劃能落實，除了可大增土地供應，紓緩房屋不足問題，政府亦會多了大量土地可供出售，以增加土地收益，對長期平衡財政預算大有幫助。
大量資金流入數據中心與物流物業
世界在變，投資物業也在變，根據仲量聯行的統計顯示，過去兩年亞太區數據中心物業的投資金額和投資物流物業基金的集資金額都見急漲（圖3及圖4），則一般投資者除了買住宅買舖收租外，也可考慮投資數據中心及物流物業的房託。友人兼房託專家楊書健早前的著作《疫後房託新攻略》，便介紹了不少另類物業的房託可供參考。
[陸振球 樓市解碼]