再寬按保 邊個價位最受惠？

2019年10月，特首林鄭月娥忽然在施政報告推出被市場稱為「林鄭PLAN」的放寬按揭保險計劃，結果刺激600萬元至1,000萬元住宅交投，這次是財政司陳茂波突推「茂波PLAN」，唐榮估計有兩組價位最受惠，成交量有力彈升。 1100萬至1200萬 成交料升 當年林鄭PLAN由香港按證保險有限公司為首次置業人士提供9成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元，可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。除了二手受惠，一手亦帶來效果，買家選建築期付款，等待現樓申請高成數按揭。 近期經濟表現及失業情況料因第五波疫情轉壞，樓市成交收縮及價格近月開始向下調整，這次推出「茂波PLAN」或稱為「林鄭PLAN2.0」，亦即放寬按保的加強版，將9成按保樓價上限放寬至1,000萬元，以購買1,000萬元單位為例，首期約由200萬元減至100萬元。而8成按保樓價上限放寬至1,200萬元，即基本首期由600萬大幅降低至240萬，買家首期大減，其他更高價位物業亦有受惠。 依照往績，市場上普遍說法是林鄭PLAN過去兩年，為600萬至1,000萬元的住宅物業帶來實質支持，成交量亦集中這個價位，唐榮嘗試將其細分化，看看實情如何？附表顯示，600萬元至1,200萬元的成交量，在沒有林鄭PLAN，亦即2019年、以及有林鄭PLAN之後，2020及2021年，不同的住宅價位成交量佔比。如果以最低限度佔比1%以上才列入明顯變化計算，林鄭PLAN過去兩年最受惠的應該是900萬至1,000萬元物業，成交量佔比，在放寬按保前後有2%差距。 900萬至千萬組別 估亦受惠 另一個受惠組別應該是700至少於800萬元的物業，林鄭PLAN前後，佔整體成交量增1.5個百分比。「茂波PLAN」這次應該為800至1,200萬元物業帶來支持，成交量上升，過去一些礙於1,000萬元以上單位，無法承造高成數按揭的情況下放棄入市的買家，應該轉趨積極，如果是用到盡、一買要買較好的心態，應該是上限1,100萬至1,200萬元物業較受惠，另一組應該繼續是900萬至1,000萬元，可借盡用盡9成按保。若以2021年住宅成交量74,297宗推算，每增加1%佔比，交易量大概增加743宗。 財政預算案其他與樓市相關的，私樓供應維持穩定，五年每年有19,000伙、差餉累進應該是短期心理影響，擁有高租值物業的富貴人家或者財團可以把差餉加幅吸收、暫緩追租只是短期措施。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論