【明報專訊】記得筆者初到內地工作和生活的時候，人生路不熟，每當遇到法律問題時，更是深感無助。以前筆者在內地置業時，曾經請香港的相熟律師幫忙做按揭，但由於內地的法律與香港不同，政策亦時有變更，當時律師告訴我，不敢保證所提供的資訊最新、最準確。中港兩地的法律制度不同，香港律師對內地法律也不一定了解，當港人向香港律師查詢，或拜託執行一些內地法律相關事務時，往往未必能得到適切的幫助。此時，一個熟悉兩地情况和法律的律師，對經常遊走兩地的港人來說尤其重要。有見及此，筆者請來了好友，對兩地相當熟悉的中國委託公證人陳律師，為大家解答一些常見的法律疑難。
不少較年長的港人業主，因為對內地法律不甚了解，對於所持有的內地物業有很多法律疑慮，例如現時持有的內地物業將來如何傳承下去，百年歸老後內地物業繼承的手續程序……這些都是年長港人業主關注的問題。現時內地確實比以前進步了很多，不但政府的透明度高，港人在內地置業也比以前方便得多。記得20多年前，筆者到內地置業，不但需走遍各個部門辦理買賣手續，付房款時更要用旅行袋裝着大量現金，前往銀行與業主交收並在現場點鈔；但時至今日，只要一卡在手，房款已經搞定了。
港立遺囑 內地同具法律效力
內地物業的傳承有三種方式：賣出、贈與和立平安紙。「賣出」就是將物業出售；「贈與」是指將物業送給自己的近親屬，近親屬包括配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女和兄弟姊妹，而在「贈與」的情况下，新舊業主均毋須為物業繳交增值稅、個人所得稅和土地增值稅，即沒有所謂的「贈與稅」。除了減半徵收的印花稅（物業價值的0.05%）和3%契稅，業主只須繳交登記費、公證費等辦理手續的費用，便可完成「贈與」程序。不過，若接受饋贈物業的新業主日後將物業出售，則須為物業繳納樓價的20%作為個人所得稅。
至於「平安紙」，等於香港所指的「遺囑」；業主訂立平安紙後，將來百年歸老，物業會按逝者生前的意願，由指定受益人繼承。香港永久居民可以在香港立下遺囑，由遺囑執行人於遺囑訂立人去世後，將遺囑交給高等法院。高等法院在認證遺囑後，會發出一張證書證明遺囑在內地具備法律效用，並將內地不動產之繼承按照遺囑內容執行，由遺囑指定繼承人繼承。《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》中列明，即使非中國內地居民，只要遺囑訂立人立遺囑或死亡時，遺囑符合經常居住地的法律，遺囑均為成立。簡單來說，香港居民若生前常居香港，其在香港立下的遺囑，只要受香港法律承認成立且有效，在內地同樣具備法律效力。
在香港，請一般律師立遺囑的費用不高，廉宜的3000元左右就可以，若遺囑內容較為複雜，需約5000至6000元。陳律師建議，遺囑的內容不要寫得太複雜，例如將遺產分門別類再分為很多份。遺囑的篇幅過長有兩個缺點：第一是遺囑的篇幅愈長，立遺囑的費用也愈高；第二是寫得愈仔細，變數也愈多；例如把不同物業的業權分給不同繼承人，若以後將物業出售，或購置了新房產，屆時又要花錢修改遺囑了。內地的物業傳承不複雜，只要預先訂立好遺囑，就不用擔心將來財產的去向了！
（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）
[沈永年 大灣區樓市解碼]