2022-02-21
明報
【明報專訊】本港樓價多年來持續上升，加上住宅按揭成數大幅收緊下，發展商睇準市場對上車盤剛性需求，不足200方呎的「納米樓」應運而生。政府去年底宣布，本季（2022年1至3月）起住宅官地將限定興建實用面積不得低於280方呎之單位；惟據本報統計，過去4年推出市場的84個全新住宅盤共逾3.67萬個單位的資料，發現當中近5000伙實用面積低於280方呎之單位均來自私人重建項目，佔同期整體迷你單位推售量約7260伙近七成，遠超來自官地項目的迷你單位數目逾1倍，反映市場上迷你單位的主要供應來源來自私人重建，而非政府新政策所針對的官地項目。
明報記者
自2015年起，政府推售的官地已不設限呎、限量的條款，本報歸納2015年至今推售的住宅官地，當中有37個項目（若同一地皮分不同期數推出，則視為同一項目），已於2018至2021年推出，撇除部分項目未推售或未推出的新期數，合共涉及24,521個住宅單位。綜合各項目樓書資料，發現該24,521伙中，實用面積不足280方呎之單位約有2265伙，佔比約9.2%，當中實用不足200方呎之單位，只有約64伙，即不足0.3%。
雖然從上述數字所見，迷你單位情况不算嚴重，不過，本報同時統計2018至2021年推售之私人重建項目，迷你戶比重卻遠超官地項目。綜合數據，過去4年市場共有約47個私人重建新盤發售，合共提供12,253個單位，發現當中實用面積280方呎以下細單位共有4995伙，佔私人重建單位比例高達40.8%，當中實用面積不足200方呎之單位亦有1114伙，佔比約9.1%，上述兩個比例，同樣大幅高於官地項目同類單位比例，反映市場上迷你單位的主要來源，是來自私人重建項目，而非政府新政策所針對的官地項目。
84個項目恒地佔15個
若以整體單位作計算，過去4年官地及私人重建項目合共推出36,774伙，其中有7260伙為實用面積280方呎以下細單位（即2265伙來自官地項目、4995伙來自私人重建項目），佔同期整體推出量逾3.67萬伙約19.7%。在該批280方呎以下細單位中，私人重建項目細單位4995伙（佔約68.8%），比來自官地項目之細單位數目2265伙（佔約31.2%），數量上多出1.2倍。
若以發展商計，上述84個項目中，恒地（0012）系就佔15個，包括13個來自私人重建及兩個來自官地之項目，已公布資料之期數涉及6684伙，當中有3752伙、即約56%為實用面積280方呎以下細單位，相信為提供最多細單位為主要發展商。事實上，該公司提供之迷你單位遍佈各區，包括港島豪宅區，如2020年推出的港島THE RICHMOND，位於西半山羅便臣道豪宅地段，項目90個單位中有42個實用面積低於280方呎，最細一伙面積只有181方呎，當時為西半山最細的一手單位。
業界籲政府從供求解決困局
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，發展局今季起推售的住宅官地設興建單位面積下限，出發點是好，惟現時樓價仍高，實用面積280方呎的新盤單位未來售價亦不會低，首期有限的上車客仍會選擇實用面積100餘方呎迷你戶，令納米樓需求仍然存在。他稱若政府希望改善市民的居住空間，可考慮從供求兩方面解決困局。
李遠峰認為在整體供應方面，針對目前實用面積較細單位，主要來自私人重建項目，政府可仿傚活化工廈政策，若發展商願意興建某一呎數單位，額外給予地積比率如10%或20%，以鼓勵發展商興建較大面積的單位，有助促進市場房屋供應及市民的居住空間。他表示，「私人重建項目受地契所限，政府不能規限私人財產發展，只可透過鼓勵或『甜頭』，吸引發展商興建住宅單位時設面積下限，預計發展商計算後有利可圖，亦會參與。」
另政府過去收緊按揭成數確實壓抑樓市炒風，但卻同時影響上車客入市，他建議政府可考慮同步放寬申請高成數按揭貸款的樓價上限，始能協助有意置業人士購入面積較大的單位。
[香港地產]