陸振球：阿婆走得快 必定有古怪？

【明報專訊】踏入虎年，港股表現不錯，但大家都關注美國最近公布的通脹率升至7.5%，不單令到美股道指當晚跌了超過500點，而美國的10年期債息更升穿了2厘的心理關口，為2019年7月以來最高水平（見圖1）。美國今年已確定是加息年，雖然不少分析指就算美國加息，由於香港銀行體系結餘充裕，香港也未必會即時跟隨，但相對樓價，香港的住宅租金似更面對更大壓力，疫情和封關對香港的經濟做成負面影響不容小覷。 中原地產指出，2022年1月份中原地產計算的CRI八大租金指數齊跌，是12個月以來首見，確認租金調整。中原城市租金指數CRI最新報114.08點，為7個月新低，按月跌1.37%，跌幅12個月以來最大，兼連跌3個月共2.41%，該行指第五波疫情嚴峻，估計第一季CRI將下試第一個支持位113點水平，如果疫情不退，第二季會進一步下試第二個支持位111點（見圖2）。 筆者一向指出，樓價會受息口及供應等因素影響，但租金更能反映一個地方的經濟好壞，現在香港的住宅租金下跌，正正反映香港因疫情及封關等因素的打擊，如稍後香港失業率回升，香港的住宅租巿會進一步受壓。 美國加息碰上港租金跌 便要小心 對於香港的樓價而言，今年是加息年，就算樓價抗跌但如果租金向下，則租金回報率也會進一步走低，如供樓負擔因息口上升而加重，買樓收租的吸引力會減少，當然往往危與機並存，這時也有利買家去壓價，或可趁機買到心頭好。 加息是否一定令樓價跌？如果一個地方的租金升幅比加息更快更高，那便不一定，不過如上述數據反映，美國加息又碰上香港的租金在跌，便可能要小心一些，而近日更出現了一些要留的數據，1月共有13個項目新申請預售樓花，涉及7094個單位，較去年12月3747伙按月大升約89.3%，並為2002年以來的新高（見圖3），而由於1月新申請數目遠高於獲批單位數目，導致今年1月底累積待批預售樓花單位升至24,193伙，按月大幅增加約37.7%，也創自2002年7月後約19年半新高（見圖4）。 發展商申預售樓花創近20年新高 民間智慧有云：「阿婆走得快，必定有古怪。」 發展商突然急於大增申請預售樓花，涉及單位數目接近20年高位，是否發展商對香港樓巿前景認為有變，要早作部署，而其實除了加息外，今年香港也是特首選舉年，新一屆特首選出後，香港的房屋政策會否大變，大家也宜加以思考。 疫情下筆者透過Zoom訪問了身在新加坡的物業基金SC Capital的主席謝崇洲，他說疫情反是吸納優質物業好機會，不單價格廉宜，且之前不會出售的項目也可洽售，而他的基金成立17年以來，透過買入優質項目然後透過翻新、重建等，平均每年為客戶提供接近18%的回報，而客戶入場費約1000萬美元。 謝又表示，香港雖然受疫情及社會動盪困擾，但看重香港人的靈活和上進精神，所以雖然香港一般項目提供的租金回報偏低，但長遠不敢看淡香港樓巿。他指出，不少西方資金近年對東亞及東南亞的物業投資興趣不斷增加，一來回報率較高，另因人口年輕，擁人口紅利，能容易發掘發資機會。 謝又稱，疫後特別看好物流物業的潛力，也覺得數據中心可看好，而一些人覺得日本人口老化和經濟增長緩慢，但其實不少人都會選擇到日本旅遊，所以SC Capital投資當地的酒店項目不少都有好成績。 說回香港的疫情，香港每日新冠病毒感染人數突破千人，不單食肆及多種營業場所要因應疫情限制甚至停運，也有代理指會睇樓只能每次兩個人，也有樓盤要求只開放示範單位予打了疫苗人士參觀。 不過，同一時間統計顯示美國的受感染人數開始減少，相信香港疫情再過一段時間，也會由高峰回落，其對樓巿的不利影響也會淡化，如真箇有入巿需要，現在反而少了競爭對手，不妨大瞻還價，或會有意外驚喜。 恒地領展息高 買賣不用付辣稅 當然，今年是加息年，這對尤其豪宅價格有較大影響，不過地產股近日表現相對硬淨，一來股價相對資產折讓頗大，二來股息率極高，如恒基地產(0012)的股息率竟高逾5厘，巿帳率僅約0.5倍，屬進可攻退可守。 至於如房託領展(0823)，預期派息率也高於4厘，明顯勝於買住宅樓收租只有約2厘左右的租金回報，且不用付辣招稅，買入後如股價升一成，可隨時售出，十分靈活。 [陸振球 樓市解碼]