2022-02-08
經濟日報
位於九龍西的長沙灣從前是一個工業區，但隨着八十年代香港工業北移而式微後，部分工業大廈已經變成內地廠房在香港的支援辦公室，另外亦有部分工廈已改建為迷你倉或時裝批發市場等。
長沙灣近年有不少重建和新建項目陸續啟動及落成。在這些新項目帶動下，私人住宅樓價不斷向上，平均呎價由2019年初15,700元升至現時19,300元，短短3年間累計升幅超過兩成，新晉私人屋苑如維港滙及悅雅等，平均呎價更超過26,000元及22,000元，足以媲美九龍核心地段的樓價。現時長沙灣區住宅的租金回報率在2.7至3.5厘之間，高於大市的2至2.4厘。
市局兩重建項目 涉1838伙
市區重建局在去年底啟動長沙灣區內兩個重建項目，包括「兼善里／福華街」和「昌華街／長沙灣道」，預料重建後的住宅單位可由原來的720伙增至1,838伙，最快會在2028年落成。
此外，雖然現時長沙灣的甲級寫字樓市場規模不算太大，總樓面面積只有約156萬平方呎，但在2025年前將大幅提升至413萬平方呎。其中牽涉7個寫字樓項目，包括新世界(00017)的3個寫字樓項目、第一集團GCC系列的3個項目和羅氏集團的項目，令長沙灣將在未來3至4年內成為九龍西最大的甲級寫字樓市場，而這個規模比港島區寫字樓新貴黃竹坑還要大。
根據政府統計處數據，長沙灣現時有6,940個商業機構單位，約4萬打工仔在長沙灣上班，這兩項數據對比10年前分別上升超過19%及10%。今日，長沙灣的商業活動以批發及出入口為主，佔長沙灣所有商業機構單位的46%，但比10年前卻下跌11個百分點。除了批發及出入口外，過去10年增長最多的商業機構為專業服務機構，已成為長沙灣第2大行業，共約500間專業服務機構已在長沙灣落戶，10年間增長超過1倍。其他行業的機構在近年亦開始進駐長沙灣的商廈，其中較知名的包括牛奶公司、香港大學專業進修學院和Uber等。
零售消費 區內變得多元化
在零售消費方面，長沙灣以至深水埗整個片區近年亦變得多元化，特別是在黃竹街、楓樹街和大南西街一帶，有很多特色咖啡店及文青小店，吸引不少來自區外的年輕人到訪購物、影相及打卡。這兩年在疫情下，核心區零售街舖空置率持續高企，而這個新零售商圈卻能打出一片天。
筆者認為，市場在過去幾年將焦點放在啟德、白石角及古洞等新發展區，然而，啟德的規劃卻與原來規劃背道而馳，白石角及古洞的交通配套則需時最少10年才能到位。相比之下，長沙灣卻默默地在幾個重點項目的帶動下徹底轉型，由傳統工業區蛻變成現代商住區。預料待幾個在建的新住宅和寫字樓項目落成後，長沙灣區將變得更為成熟和更有活力，吸引更多區外人口和企業進駐。
撰文 : 王兆麒 萊坊董事
大中華區研究及諮詢部主管