2022-01-21
經濟日報
近日市場出現個別蝕讓成交，最新西貢清水灣傲瀧持貨4年至今沽售帳面蝕75萬元、鴨脷洲海怡半島同樣持貨4年帳面需虧蝕24萬元離場，昨日有報告統計，2021年原來有超過1,000宗蝕讓成交。
脫離辣稅期轉售 惟樓價走下坡
現時買入香港住宅物業投資，需要面對不少遏抑樓市辣招，舉例要累計買入超過3年，才免付額外印花稅，如物業持有期為6個月或以內轉售，稅率為20%、超過6個月但在12個月或以內，稅率為15%、超過12個月但在36個月或以內，稅率為10%。一般多會等足3年脫離額外印花稅期才轉售，以免跌入稅網增加成本。所以，今時今日，3年算是短線投資。而剛巧最近3數年，樓價走勢呈窄幅上落，高低波幅在1成左右，如果買入時遇上高位，三四年賣出時剛好遇上低潮，1成樓價差距，便有可能蝕讓，三四年前的2018年，剛好屬樓價其中一個高位，到今天已脫離額外印花稅期轉售，不過樓價剛好朝下坡。
昨日《經濟日報》報道，鴨脷洲海怡半島29座高層H室，實用面積687平方呎，屬西南望內園套3房單位，經議價後現以1,146萬元沽出，實用呎價16,681元，以同類單位而言造價屬吸引。原業主於2018年7月以1,170萬元購入，持貨4年，帳面損失24萬元。
西貢清水灣傲瀧17座高層D室，實用面積1,016平方呎，屬於3房連工人房間隔，剛以1,660萬沽出，原業主於2018年以1,735萬元購入單位，持貨4年帳面蝕75萬元，期內貶值約約4%。
其實周初專欄同樣舉出兩個2018年買入的例子，屯門萬寶大廈中層E室，實用面積256平方呎，兩房間隔，以366萬元沽出，折合實用呎價14,297元。原業主於2018年7月以393.8萬元買入單位，現轉手帳面蝕27.8萬元或7%。另一宗馬鞍山雲海榕海臺（2座）低層B室，實用面積388平方呎，1房間隔，以730萬元成交，實用面積呎價18,814元。原業主於2018年1月購入上址，當時作價755萬元，持貨4年至今轉售，帳面蝕25萬元離場，單位期內料跌3%。
去年賣樓 賺2成或以上比例減
無巧不成話，4宗蝕讓都是2018年買入，利嘉閣地產一份報告統計提及，隨着去年疫情未散，多了持貨期較短的業主沽樓，加上有移民業主急於放售下，導致去年獲利兩成或以上的比例減少，而獲利兩成以下包括需要虧損的比例則增至16.7%，較2020年的12.7%升了4個百分點。當中去年平手登記的個案有176宗，佔比按年增至0.4%；而虧損個案更破千宗，高達1,018宗，佔比由2020年的2%增至去年的2.5%，可見去年多了蝕讓的情況（見表）；至於獲利1倍或以上者則維持在42.9%，去年共錄得17,714宗，仍是佔比最多的獲利倍數。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論