2022-01-18
經濟日報
環球疫情依然反覆，幸本港經濟活動逐漸恢復，消費券令消費氣氛漸見改善，失業率亦穩步回落，本港樓市於2021年的表現絕對「交足貨」。
據差餉物業估價署資料顯示，本港2021年首兩季樓市表現強勁，而2019年至2021年7月份期間，中型單位價格分別錄得4.7%（430至752平方呎單位）及5.8%（753至1,076平方呎單位）的升幅，至於細單位需求則呈下跌迹象。豪宅市場方面，首兩季成交量表現甚為出色，以筆者公司為例，買賣及租務成交宗數均較2020年分別上升42%及28%。
及至第三季，受恒大 （03333） 債務危機拖累，投資者或許擔心本港銀行業有機會受影響，致投資意慾明顯降溫。不過市場亦毋須過分恐慌，畢竟中央政府不大可能讓情況失控，拖垮整個行業。而樓市傳統上由年底至農曆新年前均較為平靜，估計市場觀望氣氛較濃厚，靜待新年過後才尋找最佳入市時機。
封關驅使積極入市
放眼2022年，基於以下4大利好因素，包括豪宅市場供不應求的局面，筆者預測今年市場平穩發展，樓市表現愈戰愈勇。
1.低按揭利率為香港住宅市場交投熾熱的主因，相信短期內亦會維持現狀；即使加息0.25厘至0.5厘，按揭利率依然屬於低水平。
2.香港資金充裕，銀行及股票市場表現強勁，預計情況將持續至2022年。
3.旅遊限制令港人不得不留港消費，潛在買家或會趁這個機會更積極入市。
4.住宅供不應求的局面恐怕短期內仍難打破。其中，豪宅物業市場於2021年的交易集中於6,000萬至1億元的樓盤。筆者預期，若仍未通關，或會推高1億元以上的樓盤交易量。至於二手豪宅市場供應緊絀，而短期內的一手豪宅新盤只有壽臣山「南天第」及東半山Central Peak，可見樓價將繼續有上調空間。
然而投資者亦應多加留意潛在負面因素，包括政府會否配合內地推出限制房地產的新措施，以及揮之不去的新冠疫情。Omicron變種病毒令各地人心惶惶，香港嚴謹的隔離政策正嚴防疫情再次社區爆發，但卻可能令海外專才因此選擇遷離香港；部分以香港為基地的國際公司高層亦可能要暫時調職至其他出入境政策較寬鬆的地區以保持營運效率及競爭力，以致減淡對租盤的需求。
樓價預期可升10%
香港房地產的韌力向來遠勝其他國際城市。在豪宅市場當中，尤以山頂及中半山地區和港島南區表現強勁。筆者特別看好紅山半島、富豪海灣及大潭的豪宅，預期樓價於2022年可上升約10%。綜觀香港經濟復甦潛力，即使過去兩年受疫情影響，多個行業表現依然較2019年出色，而香港仍是進入內地市場的重要橋樑，相信未來香港將繼續扮演必不可缺的角色。
撰文 : Victoria Allan Habitat Property 董事總經理兼創辦人
欄名 : 專家論市