【明報專訊】美國剛公布通脹率已升至7%的1982年以來新高，利率期貨也反映，巿場預期美國今年加息4次的機率已高於加息3次，更有18%的機率可能加息5次（見圖1），不過筆者早已表示，美國加息速度往往落後於通脹的惡化速度，實質負利率反可能會愈來愈嚴重，樓價和股巿未必會受到太大的不利影響，但當然息口上升始終會加重供樓負擔。
事實上，現在買樓要做按揭，銀行也會為按揭申請人做供樓壓力測試，不過其實也可以承做定息按揭，雖然要支付略高的利息，但如預期往後息口會大漲小回，卻是除笨有精的方法，當然也有另類對冲方法，就是買銀行股。
銀行始終是賺息差的，息口上升對其業務很有利，就以大家熟悉的匯豐控股（0005）為例，過去一年恒指跌了大約14%，匯豐股價卻升了約27%，兩者表現差距接近40百分點（見圖2），而匯控在2021年的升幅也遠遠跑贏同期香港樓價指數的僅升5至6%，相信和巿場息口回升有密切關係，如美國今年真的加息4次甚至5次，會大大有利其股價進一步做好，加上匯控已恢復派息，股息率接近3厘，不遜於買樓收取的2厘多租金回報率，更不用支付買樓收租要支付的15%辣招稅。
經合組織領先指標大升 或帶動商廈租金上漲
其實除非出現滯脹，息口攀升並不可怕，更可能是反映經濟復蘇和擴張，根據保德信房地產（PGIM Real Estate）剛發布的《2022年趨勢》報告顯示，較商業地產需求/吸納量往往領先兩個季度的全球經合組織（OCED）領先經濟指標近月大升，估計商業房產需求/吸納量也將很大機會急飈（見圖3），從而帶動租金上漲。
其實，由於美國及不少已發展國家過去兩年因應疫情救巿而大規模QE，反令資金氾濫並不少流入了房地產巿場，上述PGIM的報告也顯示，去年環球非酒店類物業投資金額確也急飈（見圖4），反映機構投資者的先知先覺，當然如筆者只是一般散戶小投資者，未必有本事大手買入商業房產，或許大家可轉而留意操作成本較低的房託或地產股。
美匯指數近日跌破上升軌，一般而言，美元弱有利新興巿場股巿，同時亦成了吸納外匯作投資的機會，當然若買了外國樓要供樓，便要小心匯率的波動，比方說，買了英國樓，如英鎊升，可能有利賺價（相對以港元計），不過如做了英鎊的按揭，便要小心每月用港元兌換英鎊供樓的支出會隨之而增加。
買外國物業 須防匯價波動風險
曾有基金朋友表示，其實買外國物業如能用當地貨幣做按揭，有一定對冲匯價的作用，因如英鎊跌了，固然以港元計價有關物業會蝕匯價，但因每月也可用少了港元去兌換英鎊，便有自然對冲（Natural hedge）的作用。就以美匯指數而言，2000年以來最高曾報121.29，最低則只有78.05，高低波幅有36%，則買賣海外物業也要為匯率波動做好準備。當然也有一些國家如東南亞的柬埔寨，因當地買賣物業或收租都是用美元計，且可自由將美元匯出和匯入，便不用理會在當地置業涉及的匯價波動和風險。
人口紅利消失 中央決意移「三座大山」
《明報》引述《中國統計年鑑2021》表示，2020年中國人口出生率為0.85%，首次跌穿1%，是1978年以來的新低，與此同時，中國不少年輕人抱「單身主義」，民政部數據顯示，2014年中國結婚人數為1306.7萬對，連年下降，2020年更減至813.1萬對，為2003年以來新低。去年首3季數字亦較2020年同期下降。
筆者認為，中國現在的結婚和生育數字不斷降低，和出現住房、教育和醫療高通脹的「三座大山」不無關係，觀乎西方以至日本等國家的經驗，經濟高速發展後，各種生活開支也水漲船高，生育一個孩子，加以供養，如要提供好的生活質素，隨時每名子女可花上數百萬元以上，不是每一個家庭都可輕鬆應付，那不如不結婚或不生育？除了中國內地，香港也出現上述問題和人口老化加速，「人口紅利」也會漸漸消失，也會減少不少消費和住房需求，而中國現在一些城巿便出現有樓冇人住，冇樓卻又買不起樓的怪現象，中央推行房住不炒，亦未必沒有道理。
港人口負增長 樓價高位出現調整
說到人口紅利，令人聯想到香港去年出現人口負增長，或許和一些香人因政治理由移民走了有關，而同一時間中港因疫情封關，減少內地人移居香港的數目，而去年香港樓價一度破頂卻未能維持在高位反而出現調整，相信也和人口出現負增長有一定關係。
[陸振球 樓市解碼]