2022-01-13
經濟日報
特首林鄭月娥日前接受《經濟日報》專訪披露，研究在資助出售房屋（居屋及綠置居）引入漸進式按揭安排，只需以房價一半為基礎，支付首期及按揭供款便能上車，讓港人「買得起、供得起」。
這項政策是從「置業為主導」的房策延伸出來，按照林鄭所說，有這個構思的原因之一是想見到香港人努力上進賺錢，希望有置業機會鼓勵他們「Leapfrog（越級）」置業。
鼓勵輪候公屋者 「越級」上車
用到「Leapfrog」這個字眼，可以說明林鄭希望漸進式按揭吸引到的不是一群原有的居屋申請者，而是希望替居屋、綠置居擴大客源，包括令到排隊輪候上公屋的申請者能夠「越級」未上樓先上車。
漸進式按揭如何做到這種效果？按照林鄭提及參考的「新世界建好生活」漸進式按揭建議，即是樓宇成交時，買家只須承造單位樓價一半的按揭，餘下一半樓價的按揭，買家可於成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造，最長按揭年期30年。
實際操作屬於一種分段支付樓價、分段承造按揭的方式，由於是分階段承造按揭，故此供款水平屬於一條曲線。由於初期只是以樓價一半承造按揭，故此按揭供款亦會「減半」。
如果以新一期居屋觀塘安秀苑一個400平方呎單位、「51折」定價約279萬元為例，以樓價一半即139.5萬元承造最高9成按揭，即首期僅13.95萬元，是現行居屋按揭機制27.9萬元的一半。
在供款來說，整個按揭年期30年，其中首10年月供只是4,961元，相較現有居屋按揭機制下，9成按揭、最長25年還款期計算，月租11,265元低出56%。
4,961元是怎樣的概念？若果以按揭支出佔家庭收入4成或5成作為適合水平，原有居屋按揭下，按揭月供11,265元大約需要家庭收入約2.25萬至2.8萬元，按照最新住戶月入統計所見，就有一半公屋住戶低於這個水平。
在漸進式按揭下，供款降低至4,961元，家庭收入需求降低至1萬至1.24萬元就能夠「供得起」，「供得起」的公屋租戶比例就會增加至73%，甚至低過現時單人申請公屋的月入上限12,940元，做到「排公屋」都有能力買樓。
理財早規劃 儲蓄付次期樓價
不過，要留意的是在傳統的按揭方式，按揭年期內的供款維持不變，屬於一條平面的供款直線，但漸進式按揭供款金額屬於曲線，上述安秀苑單位首10年月租雖然只是4,961元，但在頭10年的蜜月期過去後，取決於買家的財務規劃，若果買家無預備額外資金償還一部分餘下樓價的話，而是需要按盡餘下一半樓價（139.5萬元），這樣第11至30年的供款將會增加1.5倍至12,354元。
因此，漸進式按揭理念雖然好，但買家亦應該在理財規劃上作準備，儲蓄部分資金支付第二期樓價，或者採取分段式提前承造一部分按揭，情況會比較理想。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論