2022-01-11
經濟日報
香港房屋供應長期緊張，政府需全方位覓地，才能達致每年的供應目標，如果可以釋放珍貴的公務員建屋合作社（合作社）市區土地資源，將可令業主換樓改善居住環境，政府更新社區市容及加快提升房屋供應，達致三贏局面。
不知大家有否想過，其實不少退休公務員或其後代仍然居住在五十年代興建的合作社大廈，這些樓宇大多位於市區，某些更是位於極優質地段，吸引發展商釋放重建的潛力。
政府在1952年推出公務員房屋福利計劃，容許公務員組成公務員建屋合作社（合作社），向政府申請批地（按相關用地當時地價十足市值的三分之一）及低息貸款以興建公務員住所。
由於業權屬合作社，個別單位的業主若要轉售單位，須先徵得75%的社員同意解散合作社，以便為各單位訂立分契，然後向公務員事務局申請撤銷轉讓限制，在繳付一筆由地政署釐定的土地補價後，政府會解除法定押記並交還業權契據給業主，業主便可以自由轉售其單位。
合作社重建3障礙
據筆者所見，合作社重建主要障礙在於3點：（一）發展商對強拍條例是否適用於仍未撤銷轉讓限制的業權存有極大疑問；（二）由於近年地價急速上升，單位的地價自2013年起往往高於現用值，因此地政署在大多評估案例中用市值三分之二的補地價作計算，導致業主賣樓收益被蠶食了一大部分，大幅降低業主換樓的能力和意慾；（三）重建的發展潛力仍受有關土地契約內條款限制，一般合作社土地契約都列明重建面積不可多於現有面積，發展商可申請修訂契約及繳付補地價以釋放土地剩餘地積比，惟政府評估的補地價金額往往態度進取，發展商覺得無利可圖。
發展商過去對仍未撤銷轉讓限制的合作社業權能否強拍存有極大疑問，但2020年10月出現的首宗成功強拍案例，大大加強了發展商的信心，亦令他們重新檢視強拍合作社項目的可能性。這次負責提供強拍諮詢及估價服務正是敝公司第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國，該成功案例位於鰂魚涌柏架山道，由雅居樂以底價4.52億元投得。自這宗案例後，筆者接收了不少發展商查詢有關收購合作社地皮的機會，合作社的業主亦重燃對併購的信心，紛紛組織聯合出售委員會以爭取分享土地重建價值的機會。
如果政府希望再有效及加速推動重建，可將標準補地價政策伸延至修訂合作社地契以釋放土地剩餘地積比，在補地價程序中提供透明度及確定性，將有助發展商充分掌握發展成本，大幅減少發展風險及補地價所需時間，有利發展商對需補地價項目重新產生興趣。業主掌握補地價金額亦可以更清楚自己的叫價能力，減少業主與發展商在議價上的分歧。
總括而言，筆者認為未來3年，無論是由市建局主導還是私人市場，將會是合作社併購的高峰期。
撰文 : 陳汝軒 第一太平戴維斯投資部資深董事
欄名 : 專家論市