2022-01-08
明報
【明報專訊】新的一年，大家都希望香港的房屋問題能紓緩甚至解決，特首林鄭月娥去年提出的北部都會區發展計劃能否落實，會是關鍵。筆者最近觀看無線新節目《城鄉共行》，介紹新界鄉土面貌和故事，亦探討目前新界發展的問題，例如祖堂地、丁屋等未來的發展路向，而中國人有句說話是「路通財到」，政府在規劃或推行北部都會區計劃時，切記要率先做好基建和交通配套，才可地盡其用。
事實上，香港不是沒地可以建屋，只是需要規劃和基建配合，新界一些地點本來可提供房屋供應，但因偏遠而建了屋大家也未必有興趣遷入，而更有一些地點可能漸漸荒癈，筆者曾到訪風光秀麗的大浪村，發覺人煙日減，也有一些地方雖然居住人口不斷增加，但基建未能配合，反而出現如道路擠擁和塞車的問題，過猶不及。
說回北部都會區計劃，如成功會創造數以十萬計的創科及相關產業職位，便也需大力增加住宅供應，否則在北部都會區工作人士卻是居住在巿區，每日要花上長時間上下班，也是不理想。
政府最近又有房策新構思，說正在研究為資助房屋提供漸進式按揭，白表居屋買家首期有機會由10%降至5%、綠表買家的首期則由5%降至2.5%。中原按揭董事總經理王美鳳分析，根據有關建議，除了在置業首10年大為減輕一半月供負擔外，由於買家在首10年只需承造一半按揭金額，本金減少一半，涉及之利息亦大為減少。因此，即使按揭年期由25年延至30年，以及由第11年起之20年支付餘額及供款回復正常，累計全期利息亦不會大為增加，而由第11年起之每月供款亦只是較原本25年期之按揭增加一成以內。此外，用家實際上亦可在10年後因應自己的累積儲蓄或收入增加而作出部分還款，有助於減低整體利息開支。
固然，漸進式按揭可減低申請人儲首期的時間和開支，不過從經濟學角度出發，一日房屋供不應求，任何優惠的付款方式也只是一種「抽獎遊戲」，筆者記得百多年前一位法國經濟學家指出，如因糧食不足而出現饑荒，就算政府派多少錢，大家仍然是吃不飽，或許窮人多了錢可與富人競爭去買糧，不過糧食就是這麼多，仍然會繼續餓死人。若套用在香港房屋問題，明日大嶼也好，北部都會區也好，最重要多造地和多建屋，又多做和加快改善基建，其他的只是花巧。
房屋供不應求 漸進按揭只是「抽獎遊戲」
多年來，香港樓價大漲小回，去年升了約6%，不過根據《經濟學人》綜合31個經濟體計算，去年其平均樓價卻升11%（見圖1），明顯跑贏了香港，原因為何？其實香港除了樓價跑輸，港股恒生指數更是跌了約一成半，而中國內地股巿則只微升了數個百分點，美股標普指數更是勁飈了27%，香港經濟和中國內地經濟GDP增長卻毫不遜色於美國，令不少人大惑不解。
筆者認為，要解釋為何出現上述現象，或可用三地的廣義貨幣 （M2）增長率分析，美國在疫情後瘋狂無限量化寬鬆（QE），M2的貨幣按年增長一度高達28%，而最近也按年升13%，中國內地的M2貨幣增長率2020年曾最高見逾11%，近期則已回落至8%左右。相比之下，香港早前的M2按年增長率竟然出現負數（見圖2）。
資金有萎縮迹象 港樓價跑輸外圍
其實，如經濟及投資巿場單靠印銀紙托高，也只會做成泡沫和不健康，長遠未必是好事，現在香港的股巿和樓巿跑輸，也未必一定是壞事，如他朝美國經濟、股巿和樓巿出現問題，可能因香港的泡沫也沒脹得太大，反而增加了防守性。
M2貨幣瘋狂增長，代表銀根氾濫，而香港出現負數，反映資金有萎縮迹象，則香港的股巿和樓巿遠遠跑輸外圍，也是可以理解。另外，所謂物極必反，中金證券的研究指出，中國的信貸脈衝（Credit Impulse）正處於周期低位（見圖3），果如是，押注信貸脈衝企穩上行會是賠率不錯的主意。所謂信貸脈衝乃是德意志銀行經濟學家Michael Biggs於2009年提出的概念，其計算公式為：「信用貸款淨增加額 / 名義GDP」，透過以 GDP 標準化，量化新增信貸對於經濟的影響。如中國信貸脈衝回升，即等同放水，會增加北水南流，有利中港的股巿和樓巿。
倘中國信貸脈衝回升 利中港股樓
本周美國聯儲局會議議息紀錄顯示美國會加快加息，利率期貨巿場預期3月加四分之一厘息的概率由一個月前的三成多升至現在的接近六成半（見圖4），對樓巿會有何影響？筆者就認為，如通脹升得快過加息，則實際負利率只會維持甚至惡化，巿場仍會傾向持有風險資產如股票和磚頭。
[陸振球 樓市解碼]