2022-01-07
經濟日報
上周特首林鄭月娥宣布，發展局將於2021至22年度第四季政府賣地計劃中，首次引入規定最低單位面積，即政府出售的建屋土地不能興建面積小於規定的單位。
隨後發展局局長黃偉綸表示，將會在屯門的用地落實，訂明每個單位的實用面積至少要達26平方米，如以平方呎計算，即約280平方呎。
納米樓浪潮 或逐步消退
當局提到，訂立這個要求時，考慮到去年推出的觀塘安達臣道港人首次置業先導項目的實用面積下限為23平方米（約250平方呎），而位於屯門的用地將會用來興建私營房屋，在置業階梯上屬更高的位置，認為有關下限理應較資助房屋為高。根據差餉物業估價署提供的資料，過去5年新落成的私營房屋單位，約有13%的實用面積在約280平方呎之下。換句話說，新的措施會影響到大約八分之一的私營房屋供應。
而第四季度除政府賣地外，港鐵公司 （00066） 亦會就百勝角通風大樓物業發展項目進行招標，預計可提供約550個單位，港鐵公司亦會跟隨政府做法，就該項目施加相同的最低單位面積限制等。
唐榮翻查了差餉物業估價署的資料，除了局長所提到的數據，還有兩點值得留意。第一是納米樓的建屋浪潮或將逐步消退，表1顯示，政府有統計各類型單位的落成量，其中A類為431平方呎以下單位，相關數據還會再分出納米樓，亦即表1統計的215平方呎單位，基本上都是開放式設計，扣除露台、工作平台及洗手間，再剔除小廚房佔用的空間，餘下實用面積應該可與一個寬闊的停車位比拼。
這類細單位中的納米樓，在2016年起落成破百後，至2019年達到高位，見982伙，佔全年落成量亦超過7%。如果港府全面限呎，理論上，未來納米樓供應應該剩下市區或新界舊樓小型地盤的私人重建項目，沒有賣地條件限制，仍能續建納米單位。數據顯示，2020年納米樓的數量及佔比均從高位回落，至於2021年要再待全年總數統計才能有納米樓的詳細數據，藉此確認納米樓的風潮是否已過。
略高於280呎 料集中興建
不過，發展商近年無可否認遠較過去偏向興建細單位，表2顯示，2019年同樣是A類431平方呎以下單位佔整體落成量達至頂峰，有近5成（48.5%）單位均屬細單位，而在2020年即在數量上屬高位，有9,230伙均是細單位。
唐榮相信，樓價持續高企，以431平方呎單位為例，2萬元1平方呎，樓價是862萬元、2.5萬元1呎更破1,000萬元。要保持在1,000萬元以下，又要「食盡」近兩年的放寬按保，可借高成數按揭，這類細單位能夠盡量網羅各類上車買家，去貨能力較有保障，作為發展商如何選擇？可能仍高度集中興建略高於280平方呎的細單位。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論