2022-01-06
經濟日報
新冠變種病毒Omicron在本地社區擴散，第5波疫情一觸即發，市場情緒再次轉趨觀望，頓時二手交減慢。處於這段過渡期，賣方要擴大議價空間，買方若能把握還價好時機，或能碰上合適價位成交，否則短期內交投呈悶局。
傳統節日氣氛濃厚，以及受變種新冠病毒Omicron疫情影響，利嘉閣地產最新的全港50個指標屋苑於上周（2021年12月27至2022年1月2日）共錄81宗買賣個案，較前周（2021年12月20日至26日）的95宗減少近15%，創12周新低；另中原地產10大屋苑踏入2022年首個周末僅錄得兩宗成交，按周大跌86.7%，創12周新低，當中8個屋苑均未錄得成交，可見市場低迷。
淘大2房減價1成 低估價5%
疫情急劇變化，港府亦再度收緊防疫措施。二手市場個別不乏肯減價成交，減價由數10萬至150萬元不等。正如牛頭角淘大花園D座中層1室，兩房單位，放盤兩星期，原叫價680萬元，減價70萬元以610萬元沽出，細價樓減幅約1成，實屬吸引。另外，鑽石山星河明居一個自製套兩房放盤1個月，原叫價1,080萬元，累減80萬元以1,000萬元成交，減幅約8%。
上述兩個單位減幅約1成，是否筍價，就要深入探討。以淘大花園為例，同座同室於2021年先後錄得兩宗成交，造價分別610萬和630萬元；早於2020年樓價曾高見660萬元。而作價630萬元的單位較是次易手單位更是低3層。換言之，高層平過低層。又根據網上估價，剛易手單位估值是639萬元，售價610萬元低估價5%。事實上，該單位樓層不差，造價有條件高過樓下，以現階段而言，售價屬筍價。
至於星河明居A座高層6室，自製套兩房易手價1,000萬元，可最高承造8成按揭。據悉，單位原裝3房間隔，加上港鐵鑽石山站上蓋，受換樓客追捧。翻查資料，同座同室2020年一個逾40樓單位高見1,071萬元。而剛易手單位網上銀行估價1,057萬元，即估到價，售價較估價低6%。
1月樓宇買賣 或見17個月低
究竟筍盤能否再現，就要視乎第5波疫情的發展情況，以及買賣雙方的心態。處於淡市周期，買方議價能力無疑較高，但賣方不一定要平賣單位。
但2022年首月市場難免反覆受壓，加上多項利淡因素，不單二手市場，新盤市場及工商舖全線物業將較為淡靜，利嘉閣研究部預期，1月樓宇買賣登記量出現顯著跌幅，有機會下試6,000宗，跌至17個月新低。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論