2022-01-04
經濟日報
2021年投資市場反彈，全幢工廈一枝獨秀，2022年投資市場基本因素似乎仍不差，相信工廈仍是投資熱選之一，而通關後，酒店及商舖料現反彈。
本地疫情緩和，加上環球持續低息因素，2021年大額物業買賣市場出現大幅反彈。據戴德梁行數字，2021年逾1億元買賣成交約180宗，較2020年上升超過1倍。總成交金額預計達800億元，按年上升67%。
倘續低息 仍是投資好時機
2021年的買賣一大特色，是外資基金非常活躍，並集中吸納工廈。該行數字顯示，在800億元成交中，以工廈及地盤項目表現最為突出，各佔總成交額的30%，原因是工廈所涉金額相對較小，而且用途較多元化，如可用作迷你倉或數據中心等，故受到機構投資者的青睞。另一方面，受社會運動及過去兩年疫情持續影響，寫字樓及商舖租賃需求下跌，削弱投資需求，當中大額寫字樓成交金額由去年佔62%大幅減少至今年的15%。
2022年投資市場最大議題，是困擾多時的環球疫情，以及利息走勢。論疫情，變種病毒近期全球肆虐，實在無人可準確預測何時完結，不過，以中港兩地疫情仍是穩定，相信中港通關仍然有望，對商業活動交流定有明顯幫助。至於息口方面，美國減買債亦預告加息，普遍市場人士預計，本港資金非常充裕，加息壓力及加幅不高，對投資者來說，只要低息持續，仍是投資好時機，整體而言2022年仍樂觀。
範疇上，2021年工廈集多項有利條件於一身，包括政府政策、工廈呎價低及出租率高等，成功吸引各路資金追捧。當然，經過暢旺交投一年後，不少工廈盤已被吸納，叫價亦有所提高，或有少許阻礙財團入市意慾，不過相信強勢仍可望維持。
若數到反彈能力較強，2022年酒店或是「一路奇兵」。去年12月市場錄得一宗大額酒店買賣，為美資aew基金以逾16億元購入紅磡逸酒店，成近一年多最大額酒店買賣。酒店是封關狀態下最受衝擊的物業範疇，畢竟3至4星酒店，住客幾近全數為過夜旅客，本地客「staycation」不多，故在疫情期間入住率及收入均大跌，導致物業價值亦回調。如果通關事成，只要旅客重現，酒店入住率將見曙光。價格經過回調，漸吸引財團留意，2022年料成投資焦點之一。另外，通關後零售將是直接受惠，特別核心零售區，相信只要有少量旅客重返，也足以令零售商重新落戶。
歐美通關無期 甲廈勢受壓
相比之下，甲廈料較為受壓的市場。據資料顯示，2021年甲廈租金跌幅稍為收窄，特別中環區，全年租金跌幅約3%，遠較過往兩年每年逾10%為少，反映已有喘定。不過，這不代表見底反彈。需求上，中港通關對甲廈租務也有推動，惟跨國企業仍是本港甲廈主力租客，本港與歐美地區通關仍遙遙無期，新需求還是未恢復。甲廈市場最大壓力來自供應大增，未來兩年甲廈供應踏入高峰期，新增樓面達500萬平方呎，為近十多年最高。需求未恢復，供應量高，業主定以較優惠租金吸客，故相信2022年甚至2023年，甲廈租金也難以明顯反彈，相關投資亦會受影響，難吸引資金追捧。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論