【明報專訊】投資市場有危亦有機，在本港土生土長的紅林穎欣（原名潘穎欣），在2011年日本「311大地震」期間趁低以每伙約1000萬日圓（約70萬港元）買入5伙東京百多呎住宅，並且於其後幾年繼續在多個城市掃貨，高峰期擁有15伙日本住宅收租，被朋友冠以「日本包租婆」的美譽，並於2019年趁旺巿成功沽出10伙套現，賺取三成至四成回報。她在專訪中表示，買日本樓容易賺錢的時代已隨着今年東京奧運閉幕而過去，現時港人投資日本樓要有長揸收租的心理準備，例如她幾年前以200多萬日圓（約14多萬港元）買入靜岡縣住宅單位現時便有10多厘租金回報。
投資物業賺錢不一定有高學歷，靠努力工作賺第一桶金後上車，紅林穎欣便是例子之一。紅林穎欣在1992年、16歲時本港中五畢業，由於會考成績並不理想需要重讀，她也自覺並非讀書的材料，「當年本港只有港大、中大及科大等三間大學，要入大學很難」，由於她平日喜歡閱讀日本時裝雜誌，喜歡日本文化，便向本港日本領事館查詢及取得資料，到東京入讀日本語學校，之後再在當地修讀秘書課程，當時她半工半讀，工作日早上7時在外資公司員工上班前負責清潔，賺取百多港元時薪。
紅林穎欣於1990年代中期回港工作期間，認識一名日本人，兩人於1997年結婚，此後她跟隨丈夫到日本定居及生活。她回憶說，婚後兩口子定居於靜岡縣，她曾在當地文化中心開班教煮香港料理，亦就此在雜誌寫專欄。她的弟弟在本港經營婚紗生意，她便向弟弟入貨、在日本為新娘度身訂造婚紗，「女仔對於結婚很講究，為了一件稱心婚紗，多少錢亦願意付」，由上述兩門生意賺取收入，多年來累積了一定的儲蓄。
汲取SARS經驗 311大地震掃日本樓
2011年日本發生311大地震，當地住宅樓價閃跌，紅林穎欣汲取有港人在2003年SARS期間買樓發達的經驗，從居住的靜岡縣特意到首都東京掃貨，以每伙約1000萬日圓買入5伙東京百多呎住宅。
紅林穎欣表示：「2003年SARS期間我剛好在本港生第二名兒子，見到當時淘大花園兩房單位售價跌至數十萬元，若當時買港樓並持有數年已經發達，認識到有危才有機。於是日本311大地震後我也特別到東京睇樓，並在一星期內購入5伙百多呎的單位，因為日本其他城市有很多年輕人隻身到東京打工，令這些細單位有一定的租務需求。」
日本住宅管理費維修基金佔租金一成多
紅林穎欣透露，她買入的東京細單位每伙每月收租高達7萬日圓，即每年租金收入達84萬日圓，對比她的買入價1000萬日圓，租金回報率達8.4厘。但要留意加租不易，而且也有不少費用須扣除。她解釋，日本每名住宅業主每月均要支付管理費及維修基金，以上述東京細單位為例，每月管理費及維修基金便達1萬日圓，佔租金7萬日圓比例達14.3%，而且此比例在日本住宅已不算高，部分住宅該可高達20%至30%。她認為此舉便令「妹仔大過主人婆」，令業主淨租金收入大打折扣，而有關負面影響亦與日俱增：「在日本收租並非可每年加租，我的東京單位便多年也沒有加租，但管理費及維修基金支出卻一定按年上升。」
本港住宅業主均要繳付管理費，但對維修基金此概念比較陌生。紅林穎欣解釋，日本住宅業主每月需要繳付維修基金，金額由業主立案法團委員會決定，作為日後須維修時的儲備，該屋苑每逢颱風或地震出現損耗或每隔5至10年需要進行大維修，便由該基金支付維修費。
按息僅1厘多 租金收入夠供樓
另外，紅林穎欣指出，日本住宅業主亦需要每年向政府繳付固都稅，即類似本港的差餉，以上述100多呎東京單位為例，過去多年固都稅每年均有輕微加幅，2019年增至約4.5萬日圓，對比買入價1000萬日圓，稅率達0.45%。她感嘆，與本港政府近年經常因應經濟環境不理想而免收業主一至兩季差餉不同，日本政府近年未曾向業主減免固都稅，不論經濟好壞亦要交足。
想買樓賺錢的話，每個細節都要注意，當中，如何借按揭是重要一環。紅林穎欣表示，她在2011年購入5個每伙約1000萬日圓東京百多呎住宅時，每伙均繳付五成首期，餘下五成向銀行借按揭，藉槓桿賺到盡，「我有日本身分證及永久居住權，可以借按揭，而按揭利率僅1厘多，因此租金收入足以支付供樓開支有餘。你也知道，日本銀行存款利率多年來接近零，存款在銀行無息收，而且銀紙亦會貶值，故此很多比較有膽識的日本人都會投資買樓，每年賺取6厘至7厘的租金收入。當然，香港或其他外國投資者沒有日本身分證及永久居住權，便難以借按揭買日本樓，往往需要以本身現金支付全數樓價（Full Pay）」。
東奧前出貨 2019年沽大部分住宅
紅林穎欣曾深信，日本住宅樓市在東京奧運前會出現升浪，故此她在2011年買入5伙東京住宅細單位後，其後幾年亦繼續在多個城市掃貨，至2019年高峰期擁有15伙住宅，買入價介乎200多萬至2000多萬日圓，不過，她卻在當年見好便收，沽出市值較高的10伙住宅，「我於2019年決定減持物業，原因是知道東京奧運舉行前會有很多人賣樓，這樣的話，市場便有很多供應，買家未必會看中我的物業，於是選擇在高峰期前出貨。」
在紅林穎欣於2019年沽售的住宅組合中，在2011年311大地震期間以每伙約1000萬日圓買入的5伙東京細單位亦悉數沽售，售價為每伙1300萬至1400萬日圓，8年樓價升30%至40%，加上期內每年租金淨回報亦高達6厘至7厘，整體回報頗理想。
經營靜岡縣民宿 疫前租金回報高
紅林穎欣坦言，在去年首季日本及全球爆發新冠疫情後，日本住宅樓市轉弱，「好彩早於2019年已大舉減持住宅單位，而非打算在東京奧運後才出售。老實說，疫情對日本樓市是有影響的，現時很多投資者都等遲些才入市、等執平貨，現在賣家要善價而沽並不容易。」
至於紅林穎欣現仍持有的5伙日本住宅，均屬市值較低的單位，其中一伙位於靜岡縣的細單位更屬賺錢的代表作，她多年前僅以200多萬日圓（約14多萬港元）買入，疫情前曾經營民宿，每晚房租便可達數千日圓，「該住宅附近有大型運動館，每逢有日本或外國著名明星來表演，該民宿可以租得很貴。」她亦坦言，去年疫情爆發後，已將該單位改為住宅出租，每年租金收入達36萬日圓，租金回報仍高達10多厘。
明報記者 葉創成
[葉創成 名人樓市論壇]