2021-12-28
經濟日報
美國聯儲局在今年11月初宣布每月減少買債規模，正式開始「收水」，而市場普遍認為聯儲局在2022年第2至第三季間開始加息，全年加息兩次，到2023至2024年再加息共3次。市場熱話美國加息會否導致香港樓價開始下跌趨勢，特別是現時還未全面通關的情況下，香港本身的購買力能否持續。
回顧上一輪美國加息周期，加息9次合共2.25厘，而香港沒有跟隨美國加息步伐，僅加息一次為0.125厘。今年8月，港元一個月銀行同業拆息（HIBOR）創逾11年半新低，而香港現時大部分人選擇以同業拆息為基礎的H按，實際按揭利率（按息）僅在1.5厘左右，實際上限利率為2.5厘。
香港現時的按息雖不是歷史最低，但仍處於歷史上較低的水平。在過去幾個樓市周期之中，相信大家印象最深刻的一定是1997至2003年之間的崩盤大冧市，樓價累計下跌超過66%。也就是說，一個1997年價值3,000萬的住宅單位，到2003年只值1,000萬。看看當時的按息，由高位超越11厘一直插水至2.4厘，之後樓市才開始反彈。
香港現時住宅租金回報率介乎2厘與2.4厘之間，面積430呎以下的小型單位回報率最高，而千呎或以上單位的回報率最低，這個回報率的布局在千禧後的20年從來沒有改變過，這亦反映為何現時小型單位的需求遠超大型單位，除了負擔能力的因素外，回報率的差距亦是另一個考慮因素，特別是投資者。
倘港跟加息 按息維持2厘內
當按息低於住宅租金回報率時，市場會衍生不同需求：已有足夠本錢作首期、在選擇買樓與租樓之間的年輕夫婦會覺得買樓比租樓抵；已經供滿現居單位的老夫婦，會再抵押加借按揭套現，幫助兒女圓置業夢；投資者會覺得有利可途，購入住宅單位收租。
當按息高於比住宅租金回報率時，我們曾看到出現跌市的情況，這包括1997至2003年間的大跌市和2008至2009年初的後環球金融危機時代跌市。而較近期在2018及2019年樓價只是向下調整9%及5%，稱不上是真正跌市。
筆者認為，就算香港在未來12個月真的跟隨美國加息一至兩次，每次加0.125厘至0.25厘，按息依然會繼續維持在2厘或以下。再說，香港現時的宏觀經濟基調根本沒有條件或需要去加息兩次。另一方面，按照目前的租金走勢，香港的整體住宅市場回報率將保持在2厘以上，比按息為高。因此，香港樓價不會單單因為美國未來一兩次加息而出現跌市。
撰文 : 王兆麒 萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管
欄名 : 專家論市