2021-12-28
經濟日報
香港置業人士，應該久未嘗試加息或加息周期，上一次是甚麽狀況？
上周報道指美國擬2022年加息3次共0.75厘，2023及2024年分別加3次及2次，美上輪加息周期由2015年底開始，3年合共加息9次，累加2.25厘，其間本港最優惠利率（P）只在2018年9月上調0.125厘，當時見5.125厘（見表）。
加息周期 樓價傾向反覆上落
及後美國2019年減息3次後，同年11月P打回原形，重新下調0.125厘，至今維持5厘水平。翻查2018年樓價走勢，出現了高開低走的局面，據差餉物業估價署數字，2018年7月樓價見高位394.8點，一直下跌至同年12月的359.4點，跌幅大約有9%，不過，影響樓價回落主因相信不是加息及預期加息，當時中美貿易戰點燃的負面因素較大。
過去加息較長的日子，今個世紀計由2004年6月至2006年9月的加息周期，美國累計加息17次，香港較美國延遲近9個月加息，由2005年3月至2006年3月加息9次，最優惠利率由5厘上升至8厘、每次加息幅度由0.25厘至0.5厘不等、其中2005年7月一個月內加兩次息合共0.75厘。美息合計加幅達4.25厘，港息沒有跟足，加幅為3厘。
樓價調整的情況，一般認為加息對樓價的影響都是累積的，加兩三次後才出現壓力，其間樓價曾由2005年4月的95.4點回落至同年11月的88.5點，跌幅7.2%，下跌時間短暫，加息周期樓價更傾向反覆上落的格局。
再翻查舊歷史，上世紀曾經有一個加息周期，當時遇上政府大力出招遏樓價，出現頗明顯的跌幅。1994年2月4日，美國聯儲局將短期利率提高0.25厘，揭加息序幕，美國聯儲局隨後在1994年至95時曾經大舉加息，連加7次，由3厘倍增至6厘。緊隨聯儲局的加息行動，本港的最優惠利率亦在1994年3月至1995年11月先後5次加息，由6.5厘上升至9厘，即加息2.5厘，息口上升扭轉了香港樓價1994年初的升勢，同期港府的遏抑樓價措施亦是跌市的影響因素。
1994至1995年的加息周期，樓價呈現反覆回落的態勢，樓價由1994年3月的高點119.4點，輾轉回落19個月，至1995年10月的低點100.8點，其間樓價回落幅度為16%。
料P按不變 低息環境延續14年
現況來說，加息或加息周期言之尚早，而且香港樓按近年多採用H按（拆息計算按揭），按揭界普遍亦認為，本港銀行結餘仍較多，預期香港P按維持不變，2022年整體按揭將維持在2厘以下，低息環境將延續14年。當然這些加息預計時間表，是每周變、天天變，不過，有些訊號亦需要留意，例如1個月拆息變化、銀行資金結餘，那一天個別銀行真的當領頭羊，率先加最優惠利率，那就要開始提高警覺了！
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論