2021-12-21
經濟日報
美國聯儲局公布最新議息結果，聯邦基金利率維持介乎0至0.25厘不變，但將加快縮減買債規模的速度，預計明年及2023年將會加息3次。不過，本港銀行體系結餘資金充裕，毋須緊貼美國息口。在目前的低息環境下，相信在短期內對本港的樓市影響不大。
過去香港亦經歷過多次加息周期，最近一次為2015年底開始，當時美國加息共9次，累加2.25厘，期間本港最優惠利率僅加0.125厘，加息幅度遠低於美國，由此可見，即使明年美國開始加息，估計香港銀行亦未必即時跟隨，或以循序漸進的步伐加息。
加上本港現時息口仍然處於低水平，約2.5厘至3厘，與歷史高位逾10厘比較仍然相距甚遠，除非大幅調高加息幅度，影響市民的供樓負擔，否則相信短期內對樓市不會有太大的影響。
倘加息1/8厘 供款多1.4%
以一個800萬元的單位為例，承造九成按揭及25年還款期，以目前P按2.5厘計算，每月供款32,300元。假設按照過去加息幅度，加0.125厘，即P按升至2.625厘，每月供款將調升至32,756元，較未加息前增加456元或1.4%。雖然加息對供樓中的業主會產生一定的壓力，不過買家入市前，向銀行承造按揭時需進行壓力測試，故對業主實際的供款壓力增加有限。
不過，即使加息，本港的樓價不一定會向下調整，以2015年底本港開始加息周期為例，息口上調，不但未有抑止樓價上升，期間反而令樓價上升約20%，因此，即使加息，亦無礙樓價的升跌。
除息口外，還有其他原因影響樓市，當中香港與內地通關亦是市場焦點之一。根據土地註冊處資料顯示，截至12月15日，一手住宅錄得17,172宗註冊，較去年全年的15,389宗增加約11.6%；涉及註冊金額錄約2,232.08億元，較去年全年約1,725.06億元增加約29.4%。而二手住宅錄58,397宗註冊，較去年全年的46,903宗增加約24.5%；涉及註冊金額錄約4,997.34億元，較去年全年約3,773.94億元增加約32.4%。在內需的情況下，樓市交投及成交金額均有顯著的升幅，倘若通關之門順利打開，料有利整體樓市交投。相信明年樓市仍然「穩中向好」，全年樓價升幅料介乎3%至5%。
撰文 : 馬泰陽 香港置業營運總監及九龍區董事
欄名 : 大行觀點