投資整幢物業 回報多元

世紀疫症下本港樓價不跌反升，證明香港樓市堅韌不拔的實力，更刺激來自不同背景的買家思考更多元的投資方向。股市暢旺激活樓市升溫，加上利率維持低位，本地、居港內地以至居港外籍人士投資需求熱切，以筆者公司為例，2020年下半年以至2021年上半年期間，成交宗數和金額增長近兩成。 筆者曾分析，本地豪宅物業市道有望在2021年全年錄得5%按年升幅。當有買家願意擲下數以億元入手華麗豪宅，亦有投資者心儀具重建潛力的項目，以差不多的金額投資於整幢物業，冀從放租或放售等不同途徑獲得可觀回報。 有投資者以為買賣整幢物業都是跨國公司、基金和保險公司的遊戲，因為當中涉及巨額交易而過程煩瑣漫長。筆者亦曾在2004年買入西環一幢唐樓，花近10年時間翻新才能推出放租放售。其實市場上不時出現「可遇不可求」的瑰寶，為追求迅速在本港核心地區地產市場立足的投資者帶來極罕的投資機會。例如最近為上環東街51號全幢放售（總實用面積1,797平方呎），原業主花多年時間逐層購入單位並將其打通改建成獨特排屋，過程極其困難和耗時，但有興趣的企業投資者甚至經營家族生意者就可以公司持有物業形式購入，省卻不少時間，也降低個人風險及節省稅費支出。 買家可打造一致品牌形象 更重要的是，購入整幢物業後，買家可為樓宇打造一致的品牌形象；在疫後居住新常態下，租客和買家更講究居所的裝修設計，經翻新的單位尤其具吸引力，能收即租即住即回報之效。例如最近亦有為服務式住宅公司出售其位於西營盤、灣仔及赤柱3幢物業，當中單位目前已全數租出，買家能即時賺取穩定的租金收入；買家更可考慮將物業改裝成住宅，轉型成為供長期租賃的物業，吸引長期租戶和更高的租金，從而提升租金回報，並為全組物業重新定位。 投資整幢物業更有機會將整幢轉手，利潤翻倍，但須留意物業所在地區的潛力。例如上述服務式住宅，兩幢分別位於西營盤及灣仔，佔盡地理上的投資回報，距離地鐵站和鄰近餐飲場所僅數步之遙易於吸引租客；區內同時有不少舊樓，大有機會與鄰近地皮收購合併重建。 當然，如其他房地產投資一樣，投資整幢物業也有一定風險。一個單位的業主只需管理一個租戶，一幢大廈的業主則要管理所有單位的租約，又要擔心單位丟空，更可能要面對如新冠疫情般始料不及的外來衝擊，將租金拉低百分之10至15，影響回報。整幢物業轉手的機會又不常有，大有可能要等10至15年，故整幢物業投資始終比較適合具經驗及長遠投資眼光的投資者。 撰文 : Victoria Allan Habitat Property董事總經理兼創辦人 欄名 : 專家論市