只要摸到節奏

現時買入香港住宅物業投資，需要面對不少遏抑樓市辣招，短炒不可能，但掌握到樓價起落節奏，似乎亦有利可圖。 舉例新盤樓花期不得轉讓，即使入伙，要累計買入3年，才免付額外印花稅，如物業持有期為6個月或以內，稅率為20%；超過6個月但在12個月或以內，稅率為15%；超過12個月但在36個月或以內，稅率為10%。一般多會等足3年脫離額外印花稅期才轉售，以免跌入稅網增加成本。所以，今時今日，3年算是短線投資。 3年樓價升14% 短線仍獲利 3年很短，但摸到樓市起落節奏，3年還是有樓價1成以上的升幅，取得利潤。昨日中原地產一宗消息指出，入伙約半年的觀塘凱滙錄首宗二手成交，1座中層B室實用面積852平方呎，3房套房間隔，另設儲物房，飽覽山市雙景，原先開價1,850萬元，議價後以1,668萬元成交，實用呎價19,577元。新買家為首置客，鍾情屋苑樓齡極新，亦鄰近港鐵站，議價後即拍板入市自用。據了解，原業主於2018年12月以1,459.54萬元一手買入單位，持貨3年，現沽貨帳面獲利208.46萬元離場，單位升值14%。 如果根據美聯物業昨日一份報告的資料顯示，上述單位的買入時期，剛好是近年反覆上落中的低位。報告分析指出，今年本港經濟漸見復甦迹象，配合香港樓市的利好因素，帶動整體樓價表現。美聯樓價指數由今年1月底年內低位，反覆上升至8月份177.27點的歷史新高，其後高位爭持，最新報172.82點，年內迄今仍升約5.7%。事實上，過去數年本港即使受中美貿易戰、社會事件及疫情影響，樓價波幅大致維持約1成左右的「區間」之內，顯示香港樓市的抗跌力非常之高（見圖）。該行亦預計，短期二手樓價將繼續高位爭持，惟隨着香港經濟持續回彈，而且市場充滿利好因素，估計明年樓價可望升5%至10%，再創歷史新高。而中原地產認為，2022年上半年香港私人住宅樓價升幅可逾6%，再度突破歷史新高，全年料樓價可升10%。 如果換個角度看，近年樓價每次衝頂後，都有機會回調1成水平再上，以附圖歷史高位177.27點，跌1成大約是跌至159.5點。以最新報172.82點計算，大約還有近8%的跌幅。 除了1成左右的升跌幅，爭取低買高買之外，上述成交更是新盤樓花，同樣要留意發展商的定價，與同區二手比較，是貼市價還是出現超高溢價，後者有可能會吃掉原來的樓價升幅，亦即利潤。而明年新盤又有多少？ 明年新盤供應 料約1.8萬伙 美聯物業估計2022年全年有機會登場的全新盤單位總數接近31,770伙，當中港島區約3,000伙、九龍區約14,200伙、新界區約14,500伙。焦點新盤集中6個區域，包括黃竹坑、啟德、西九龍、將軍澳、元朗/天水圍及粉嶺。雖然潛在新盤供應超過3萬伙，但根據過往經驗，每年實際登場的單位明顯為少。若以近3年平均推盤比率約58%推算，估計明年實際推盤量約為1.8萬伙左右。