2021-12-16
經濟日報
多個大型新盤在傳統租務淡季入伙，單計日出康城及啟德便有近5,000個單位在12月份入伙，若按投資者比例10%至15%計，租盤供應急增500至750個，同區租金有一定衝擊，投資回報直接受壓。
3租金指數均跌 料受壓加劇
資料顯示，將軍澳日出康城短期內有多個新盤入伙，包括MONTARA、MARINI及SEA TO SKY等，涉近3,700個單位，大批業主即時推出市場放租，例如SEA TO SKY放盤量約142個，MONTARA則有約190個，令區內租盤量急增。心急業主開始減租吸客，例如SEA TO SKY 1座高層C室，實用面積481平方呎，兩房間隔，業主原本叫租2.2萬元，最終減租4,500元，減幅逾兩成，以1.75萬元租出，呎租僅36元，以購入價917.2萬元計，租金回報約2.2厘。
其次，MONTARA 2A座高層A室，實用面積816平方呎，屬於3房間隔，業主3萬元放盤，最終減價3,000元，以2.7萬元租出，呎租33元，以購人價1,230.6萬元計，回報約2.6厘。
其實，即使沒有上述所提到的大批新盤入伙影響，近月租金也有所回落。例如差估署統計的租金指數，最新10月份報182.9點，較9月的183.5點跌0.33%。
而中原地產統計的租金指數，11月份報115.78點，按月跌0.95%；當中大型單位租金指數報101.19點，按月跌1.7%，反映大單位租金受入伙新盤影響相對明顯。
另外，美聯「租金走勢圖」11月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.18元，按月續跌約0.4%，連跌兩個月。3大租金指數均出現跌勢，可見進入租務淡季後，租金跌勢開始擴大，若再湧現大量入伙盤租金壓力將進一步上升。
從數字上看，近月住宅租金的確有所回落，但是作為租客其實未必有太大感覺。因為根據中原地產統計的租金指數，2012年11月衝破100點關口後，租金一直上升，至目前的115.78點，可見租金仍然高位徘徊。
升幅追不上樓價 回報漸低
不過，若從投資者角度計，雖然租金節節上升，但租金升幅明顯追不上樓價升幅，形成租金回報愈來愈低。根據中原地產統計的租金指數，過去投資住宅租金回報一直5至6厘，2009年3月租金回報3.98厘，首度跌穿4厘關口，至2017年1月報2.99厘，跌穿3厘關口，大約經歷8年時間。而至2020年5月報2.43厘，更跌穿2.5厘，最新租金回報2.35厘，可見跌勢轉急。
值得留意的是，中原地產統計的租金回報，是以H按息計數，2021年9月最新租金回報2.35厘計，當月H按息率為1.37厘，若扣除利息支出，實質租金回報不足1厘，若明年進入加息周期，投資回報將進一步回落。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論