2021-12-16
明報
【明報專訊】早前中原地產預測今年香港樓價平均升約6%，作為比較，美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）公布，當地樓價9月按年上升18.5%；第三季按季增長4.2%（見圖1），屬有紀錄以來增長最快，更遠遠跑贏香港樓巿。瑞聯財富管理首席投資總監韋立民（Norman Villamin）認為，過去一年美國樓價急升，原因是新冠疫情打擊供應，同時當地按揭利率低、實質負利率及通脹預期強亦帶動置業需求，而租金正跟隨樓價看漲，並為整體通脹帶來壓力。他預期，美國聯儲局上月開始減少買債後，明年將加息，原因之一便是希望引領按揭利率回升，令當地置業需求及樓價轉趨平穩，避免出現樓市泡沫。
美國作為全球最大經濟體，聯儲局亦是全球最有影響力的央行，而由於聯繫匯率關係，當局貨幣政策的轉變不止影響當地經濟，對本港股市及樓市也舉足輕重，例如它在6月已暗示擬於今年內退市，全球資金流動性相對收緊，港股下半年至今亦出現明顯調整，年中曾創新高的本港樓價亦掉頭回落，近月轉為高位整固。
要前瞻美國經濟及貨幣政策，離不開分析當地樓市。事實上，美國樓市過去一年表現強勁，根據FHFA統計當地全部50個州、逾400個城市的獨立屋樓價（single-family home values）數據，當地樓價今年9月按月及按年分別上升0.9%及18.5%；第三季則按季增長4.2%，按季增長屬1975年1月、有紀錄以來最快，FHFA經濟師William Doerner表示，與一年前比較，美國每個州及城市樓價均錄得增長，他形容「樓價曾經異常地高速增長」，但他認為增長動力已於7月見頂，近月樓價按月升幅已轉趨溫和。
供應跌需求升 美上季樓價升幅創最高
瑞聯財富管理韋立民本周在該行主辦網上投資研討會上回應記者提問時分析，美國樓價過去一年上升顯著，有多個原因結合組成，首先是去年3月新冠疫情在當地大爆發後，全國曾停擺一至兩個月，當地新屋動工活動期內亦完全停頓，即使隨着經濟重啟而緩慢恢復至今，仍令新增供應相對正常水平下跌；而另一方面，由於聯儲局去年3月因應疫情而重啟量寬（QE）買債救市，美國市場流動性非常充裕，目前住宅按揭利率及10年國債孳息率分別處於3厘多及約1.5厘低位，均低於當地通脹率（編按：美國消費物價指數（CPI）上月按年增長6.8%，屬1982年6月以來增長最快），而且美國人對於高通脹的預期已經開始形成，而磚頭向來是對冲通脹的理想投資工具，令當地居民加快入市買樓，結果推升樓價。
韋立民表示，美國住宅租金是當地CPI重要組成部分，而租金往往在幾個月後便會跟隨樓價向上，隨着上季樓價按季急升4.2%，料至明年第二季或第三季租金上升仍會為CPI帶來壓力。
美經濟新時代 告別「低增長、低通脹」
根據韋立民的分析，美國樓價9月按年急升18.5%，此數據屬受疫情影響，故此以過去兩年樓價平均升幅作指標較佳，惟即使這樣，該平均升幅［（18.5%+8.2%）/2=13.35%］仍然遠高於2005年至2006年當地樓市泡沫高峰。他續表示，由於上次美國樓價急升後泡沫爆破並觸發全球金融海嘯，預料聯儲局今次會急切注視當地樓市發展，這也是當局近月對通脹轉為採取鷹派立場的原因之一，料明年藉加息以調控樓市的機會頗大。
韋立民指出，1983年以來美國經濟受惠於全球化，以及由科技創新引領增長，即使經歷2008年金融海嘯短暫衝擊，惟仍曾出現長達30多年、分為「大穩定」（Great Moderation）及「海嘯後」（Post-GFC）等兩個階段的「低增長、低通脹」時期，惟去年爆發疫情後，今年當地經濟已轉為「高增長、高通脹」，他認為這可能是一個新時代的開始，向前望的話，聯儲局明年加息以壓抑通脹料無可避免，而值得注意的是，到底未來10年美國會像1970年代般「高通脹、低增長」、抑或會出現像第二次世界大戰後、1947年至1960年的「高通脹、高增長」階段（見圖2），對投資者中長期部署屬影響重大。
明年屬中美「政策年」 投資須順勢轉變
美國經濟過去30多年曾經歷「低增長、低通脹」的發展階段，除了受惠全球化外，韋立民認為，最重要是當地政府、企業及個人能夠藉着提升生產力推動經濟增長，背後是龐大研發開支，這也是去年3月當地經濟備受疫情重擊後能夠迅速復元的原因，而未來經濟前景很大程度視乎生產力能否進一步提升，他對此審慎樂觀，故此仍然看好明年美股表現，即使回報料不及今年，波動亦會增加，惟有可能繼續跑贏其他股市。
不止美國經濟正踏入新時代，韋立民預測，中國明年也會進一步落實「共同富裕」國策，經濟及社會發展將會出現重大及深遠的改變，如何順應這些轉變作投資，例如買入受惠股、沽出受累股，實屬十分重要。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]