2021-12-14
經濟日報
本港住宅市場自開埠以來，除了少數傳統中資背景公司參與外，一直都是本地地產商主導。直到2016年底，海航集團於5個月內狂掃啓德4幅住宅地皮，總地價高達272億港元，遂揭開內地企業及房地產發展商來港搶地的序幕。
來到破記錄的2017年，中資公司在香港狂掃580億港元政府地皮，其中龍光地產伙拍合景泰富，以168億元打破當時最高地價紀錄，奪得鴨脷洲地皮。而中國平安保險與路勁基建，更爆冷投得黄竹坑地鐵站上蓋的發展權。之後高銀金融、五礦地產、萬科、世茂房地產等等內房及中資背景的公司亦紛紛加入戰團。
其實自2016年，中資發展商積極入市參與住宅地皮競投後，市場生態明顯出現重大變化，由於競爭激烈，地價於短短兩年間，上升了三、四成，本地發展商亦由觀望，逐漸變為接受此為市場水平，出價相應進取。
2018年中央政府限制資金外流政策一出，內房收緊水喉並改變策略，由直接投拍官地轉為透過購買投得官地的公司以進入住宅市場，例如中國恒大以轉換股權形式，代價66億港元，從恒地購入屯門管翠路住宅項目。碧桂園與宏安地產達成協議，購入60%股權，作價24.41億港元，以發展馬鞍山泓碧。佳源亦以入股形式，從鄧成波（波叔）手上購得屯門菁雋住宅地。而中國奥園及雅居樂，更分別透過收購羅便臣道燕貽大廈，及英皇道992至998號等舊樓，成功進入香港住宅市場。
去年8月，中央政府推出「三條紅線」政策，進一步要求房地產發展商，須嚴控負債規模，市場出現轉向。內房因資金周轉出現問題，最近紛紛放售物業地皮。如佳兆業分別售出屯門青山灣及啓德兩幅住宅地皮，予旭日國際主席蔡志明及新世界與遠東發展合組的公司。中國奧園亦轉售其擁有8成6業權的羅便臣道豪宅地，給伍登輝的新永投資有限公司。這亦是自海航出現財困後，將4幅啓德住宅地皮售予本地發展商後，出現新一輪的出售潮。收購方面，今年亦只有一間內房夥拍4家本地同業在2月時投得一幅價值72億港元的半山地皮。
內房沽港資接 雙贏局面
近兩、三年國內及中資發展商放售物業的總建築面積達324萬平方呎。大多由本地地產商及基金投資者購入，但價格未見大幅蝕讓，原因是出售資產多為市區優質地皮，發展潛力高。現時本港市區可出售官地買少見少，本地發展商，特別是中小型公司，要覓地往往是透過收購舊樓重建，但發展時間長，成本亦較難控制。因此若能從有資金需要的內房購入土地以增加儲備，一來本地發展商能重新把握機會購入優質地皮，二來內房亦可由此套現幫助解決資金周轉問題，實為雙贏局面，相信此趨勢將會持續。這亦反映本地發展商，面對需求強勁的本港住宅市場，投下信心一票。本地發展商可考慮主動出擊，聯絡有意出售資產的中資公司，尋求合作機遇。另外，中資企業亦可與具實力和網絡資源的地產服務供應商合作，尋求理想投資者，最大化其資產價值。
綜合而言，香港的房地產市場一向自由開放，不同背景、規模的發展商都能找到發展機會，雖然內房近年減少參與本地地產市場的競投，本港住宅市場的整體競爭相對減少，卻可造就中小型地產商參與度的增加，同時地皮價格亦能保持平穩發展。本地發展商會是未來本港住宅供應的主力。預計參與政府投地的發展商亦以本地為主，而傳統具規模的內房，不妨繼續與本港發展商合組財團，參與競投，為香港增加住宅房屋供應，帶來健康、穩健發展的地產市場！
撰文 : 郭偉恩 世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事
欄名 : 專家論市