樓市繼續反覆

上周五公布的中原城市領先指數CCL最新報187.75點，按周跌0.31%。近9周，CCL於186至188點之間窄幅爭持，期間累跌0.63%。CCL八大指數，一個星期7跌1升，一個星期又7升1跌，短期樓價繼續高位反覆爭持，該行展望明年新春樓價走勢才會有突破。唐榮認為，當股市表現不濟，樓市同步反覆。 股市瀉影響 有業主無奈蝕讓 利嘉閣地產研究部早前的報告已提到，股市表現走下坡，加上樓價在高位反覆不前，窒礙市場信心，令第3季二手私宅轉手獲利比率及每宗平均賺幅雙雙下跌；2021年第3季共錄10,057宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達96.8%，創2010年第3季後的44季（即引入樓市辣招11年以來）新低，反映股市季內急挫帶來的影響。 此外，虧損個案錄得282宗，佔比2.7%，相關比例按季增加0.6個百分點，反映股市下瀉影響部分急需套現的業主無奈蝕讓。若以屋苑計算，第3季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑首3位依次是日出康城、嘉湖山莊及新都城，但平均賺幅較低者同樣都是日出康城的43.7%（見表）。 翻查資料，2008年金融海嘯，恒生指數跌65%，樓價指數跌21%；2011年歐債危機，恒指跌33%，樓價跌6%；2015年人民幣貶值及A股溶斷，恒指跌36%，樓價跌11%；2018年中美貿易戰，恒指跌26%，港樓跌10%；2019年貿易戰重燃、社會事件，恒指跌20%，樓價跌8%；2021年新冠肺炎及內地整改，恒指暫最低跌26%，同樣以美聯樓價指數計算，與去年12月比較，樓價今年仍有6%升幅，會不會在最近數月回軟？值得留意。 另外，唐榮早前的分析與中原報告有相若的估計，2018年7月，樓價指數達歷史新高後回落，跌至2018年12月，調整期歷時5個月。2019年9月，樓價指數破歷史新高後回落，跌至2020年2月，調整期同樣歷時5個月。 農曆年後 料現樓市小陽春 2021年8月，樓價指數破歷史新高後回落，達到398.3點，現時跌兩個月，最新10月數字是394.8點，累計跌幅接近1%。如果跟隨這樣的調整，可以大概預計需時5個月，現時回落兩個月，再加上11、12及明年1月，而今年農曆新年是2月1日起，亦是樓市傳統淡季，若沒有重大經濟因素變化，反彈時間應該是2022年的2、3月左右，可視為農曆年後的樓市小陽春。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論