2021-12-11
明報
【明報專訊】昨日《明報》邀得特首林鄭月娥為「香港新坐標——大灣區機遇與角色」高峰論壇作主禮嘉賓，她在致辭時指香港的一些大型規劃常被指政出多門，日後的北部都會計劃以及香港和大灣區的結合，有需要設置專員統籌。其實，香港的房屋供應短缺也有類似情况，香港房地產發展商購入地皮後，要在土地上興建房屋，過程可謂過五關斬六將，先要得到規劃署、地政署、發展局等部門的審批，申請也要在部門之間來回往返。筆者認識的地產界人士指這其實是「規劃霸權」，因為各部門不是幫助解決房屋問題，而只是要求大家去配合其權力和意志。
早前特首林鄭月娥在《施政報告》提出北部都會發展計劃，配合再之前的明日大嶼，如兩個大型項目能順利推出，將大大有利增加土地及房屋供應。
不過，本周政府公布最新一年的《長遠房屋策略》，提出的未來10年總房屋供應目標卻仍維持如去年長策的43萬個單位（見圖1），即是反映上述兩個項目在未來10年都不會有助增加香港的房屋供應？還是兩個項目都只是虛應民意，只是做show？
當然，近日有私人發展商提出捐出地皮做私人版居屋，如落實和有其他發展商跟隨，可一定程度上幫助較低收入的港人上車買樓，不過筆者又覺得奇怪，房屋問題為何要搞到由私人企業幫手，政府真的沒有能力解決問題？還是因官僚或上述的規劃霸權誤事？
事實上，去年的《施政報告》便有這樣一段「全力覓地造地的同時，我們也要加快土地發展程序，因為政策不協調、審批繁複冗長，直接拖慢『生地』變『熟地』和住宅落成速度。」由此反映，特首其實也明白到有關問題的嚴重，筆者數月前曾訪問時事評論KOL、《治港策》作者冼國林，他亦指出港府近年一直指沒有足夠土地興建公營房屋，這根本就是「偽命題」，因為在本港1114平方公里土地中，只有7%已用作住宅用途，大部分土地屬暫未發展，只要港府更改過去數十年「規劃由條例主導」的土地政策，重新有效分配土地資源，房屋問題便可以迎刃而解，「規劃是為政府做事，而非政府為規劃做事，任何政府的規例及條例亦應該為大眾市民着想，城市規劃是為政府做事，政府是為市民做事」。
冼國林：應精簡生地變熟地程序
冼國林又指目前本港把一幅生地發展成為熟地，需要通過城規會及環評等重重關卡，最快需要12年，最慢則要15年，而國際標準一般不超過10年，他認為港府應該精簡有關程序，令生地變熟地的時間壓縮至5年，便可解決目前土地及房屋不足的問題。
筆者的地產界朋友直言，申請起樓涉及的極高門檻只為配合官僚工作，把他們因做錯事要負上責任的風險減到最低，土地能否成功賣出或發展，與他們的升遷無關，但批出的土地發展若遭到持份者投訴，卻隨時送上大好仕途，所以規劃霸權便成了自保的最佳法門，如不能改變有關的「遊戲規劃」，香港要解決房屋問題談何容易。
港人居住面積不增反減 居住質素不斷惡化
說到香港的房屋困局，不單是「量」，也是「質」的問題，上述的長策會報告，也指出本屆政府期內，居住環境欠佳的住戶數目，由2017年的11.51萬戶，逐年增加至最新的12.71萬戶，住在劏房的則由8.33萬戶增至9.22萬戶（見圖2），根據萊坊物業顧問的統計，未來5年400方呎以下的細或超細單位佔新增住宅比例由32%上升至37%（見圖3），亦即香港人平均居住單位面積不增反減，居住質素正在惡化。
外媒報道，美國電動車生產商Tesla創辦人馬斯克（Elon Musk）近日以3000萬美元（約2.34億港元）將手上最後一間豪宅沽出，目前新買家身分未明。報道指出，該豪宅位於加州希爾斯伯勒市，是全美最貴的社區之一。豪宅擁有7個睡房、10個浴室，另設一間圖書館、音樂室及私人游泳池。
馬斯克售樓租屋 發達未必靠地產
馬斯克曾表示，上述豪宅是他在「地球上的最後房產」。現在馬斯克以3000萬美元將其出售，較原先放售價降了750萬美元。現時馬斯克在得州向旗下公司SpaceX租住一套價值約5萬美元的組合屋。
馬斯克是全球首富，他賣了最後一間豪宅，證明有錢不一定要買樓，又或是要做有錢佬，也不一定要靠地產。事實上Tesla股價過去10年升了數百倍（見圖4），遠遠跑贏了地球上任何一個地方的樓價升幅。
[陸振球 樓市解碼]