【明報專訊】不少香港人往外地投資地產，都會認為巿中心的住宅最有升值保證，不過，如DWS歐洲房地產投資管理主管Jessica Hardman表示，隨着歐洲大城市近年樓價急升，不少居民已搬離市中心、租住與市中心處通勤距離（commuter locations）、可以長途車程往返市中心上班的「負責任住宅」（Responsible Residential），呎租較低，面積較大，巿場需求或更強烈，而DWS投資於此類物業，目標是每年賺取5厘至6厘的淨回報。
根據英國物業代理公司第一太平戴維斯數據，隨着當地近月新冠疫情受控、放寬社交距離措施、更多人回流至首都城市倫敦，倫敦中部優質住宅樓價上季按季上升0.7%，屬2014年9月以來增長最快，按年則增長1.4%，並且預期明年樓價將按年再升8%。
全球主要的資產管理公司之一、截至今年9月底管理的資產總值達8800億歐元的DWS歐洲房地產投資管理主管Jessica Hardman表示，隨着歐洲政府過去一年多以來推出積極貨幣政策及財政政策刺激經濟，目前當地投資氣氛已回復至疫情前水平，而她亦期待明年當地樓價將比今年有更佳回報。
房地產租金與通脹正相關 可抗通脹
Hardman指出，目前投資者普遍關注歐洲通脹上升，以及個別國家可能需要加息，要思考的是這些趨勢對房地產投資市場有何啟示？她認為，房地產是一項可以用來對冲通脹的理想投資工具：「歷史數據證明，租金與消費物價通脹屬正相關（is positive related to），而且不少寫字樓及物流中心的長期租約亦會列明租金每年按通脹上升， 投資這些物業可以受惠於租金上漲」。
今年以來全球通脹持續上升，當中，不少原材料價格便急漲，Hardman認為，這也會令建築材料價格向上，因此發展商興建新住宅的成本亦增加，這變相便會限制新供應，有利樓價繼續向好。
至於歐洲個別國家明年可能加息的問題，Hardman分析，目前DWS投資於歐洲住宅及寫字樓，目標是每年取得3.5厘或以上的回報，息口輕微上升也無損其吸引力；另外，她相信房地產可提供的收益率，比其他資產吸引。
「負責任住宅」租金佔住戶收入約三成
Hardman認為，目前在歐洲有兩種房地產趨勢正在形成，當中在住宅市場的亮點是「負責任住宅」（Responsible Residential），背景是過去10年倫敦、柏林及哥本哈根等歐洲大城市市中心整體人口增加及住戶平均人數減少，令住宅單位需求大增，惟供應未能跟上，令當地樓價持續以高於居民收入增長的速度上升，不少打工仔難以負擔便搬離市中心、改為租住與市中心處通勤距離、可以長途車程往返市中心上班的住宅。由於這些住宅呎租較低，面積亦可較大，在選址及建築上更重視環境、社會及治理（Environmental, Social and Governance、ESG），因此被稱為「負責任住宅」。
根據Hardman提供的資料，「負責任住宅」的目標是租金佔住戶收入約三成，主要由歐洲規模較小的的私人出租類別（Private Rented Sector）所提供，由於單位租金較低，需求十分強勁。
Hardman指出，DWS投資於歐洲「負責任住宅」，目標是每年賺取5厘至6厘淨回報，較一般住宅物業的平均回報高0.5至1.5個百分點，並指投資此類物業有三項優勝之處，包括：租約期內可提供穩定租金、出租率高、在不同經濟周期均可提供穩定收入；但她亦提醒，要經營及管理「負責任住宅」需要具備豐富經驗及相關能力，首要是找到租客，才有租金回報。
居英港人吳明德看好韋根樓價
歐洲的「負責任住宅」興起，反映一些「冷門」城巿的房產其實甚具潛力，已退休本港資深銀行家、今年剛移居至英國的吳明德及其工作團隊指出，可留意英國的韋根（Wigan）投資物業機會。原來韋根人口僅32萬，佔地188平方公里，處於大曼城城市圈，在曼城市中心西北面，從韋根可以坐巴士或火車到達曼城市中心，車程約一小時。也就是說，與本港鐵路網絡愈來愈四通八達、由新界往返市區愈來愈方便不同，韋根目前的交通網絡相對落後。
由於韋根過去屬工業城市，以紡織業聞名，轉型作宜居的大城市需時，現時當地樓價低水，三房排屋及獨立屋售價分別僅13.5萬鎊或22.6萬鎊；吳明德及其工作團隊相信，隨着韋根未來幾年加強交通網絡，當地樓價有上升空間。
「新一代優質寫字樓」成新投資亮點
另外，Hardman指出，目前在歐洲另一房地產投資亮點是「新一代優質寫字樓」（Next Generation Prime Office）。她解釋，新冠疫情令在家工作（work from home）更加普及，這的確為歐洲整體寫字樓市場帶來壓力，目前寫字樓租戶重質不重量（favor quality>quantity of floor space），爭取在倫敦、巴黎及法蘭克福等大都會市中心優質地段租用寫字樓作據點，以吸引年輕人才加盟公司。她續說，由於「新一代優質寫字樓」在選址及建築上均有頗高要求，DWS可能會發展興建一幢新寫字樓來招租，預期回報率可達每年7至9厘，較整體寫字樓市場的平均回報率高3.5至5.5個百分點。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]