2021-12-08
經濟日報
近日啟德區官地接連出現二手轉售，其中第4B區4號地皮更在兩年內兩度轉手，被人形容是「啟德魔咒」，到底為何啟德地皮經常轉售，是巧合還是真的有「魔咒」存在？
佳兆業逾79億售「二手地」
近期連續有兩宗關於啟德地皮的消息，早前佳兆業 （01638） 等以約79.5億元轉售第4B區4號住宅地予新世界 （00017） 及遠東發展 （00035） 組成的財團，而中國海外 （00688） 亦將所持有的第4E區1號3成權益轉讓予母公司中建集團跟建行 （00939） 合組的海建基金。
當中佳兆業所出售的第4B區4號更屬於「二手地」，最初是由高銀金融在2018年11月以89億元購入，直至去年7月才轉售予商人陳壯榮，並在今年引入佳兆業。接手第4B區4號的兩任地主最終均黯然離場，難怪業內會有人笑言，是否地皮風水欠佳。
其實早在2016、2017年掀起中資湧港搶地潮的海航集團，以高價272億元投得的4幅住宅同樣位於啟德區，分別是啟德第1L區1至3號，以及第1K區3號地盤，最終在2018年、2019年分別轉售予恒地 （00012） 及會德豐地產，帳面賺大約20億元，但扣除建築成本、利息成本，估計最多亦只能夠平手離場。
要拆解這個「啟德魔咒」其實不難理解，首先啟德是過去幾年主要的住宅土地供應來源，以2016/17年度至2020/21年度合共5個財政年度為例，所售出的63幅住宅用地之中有18幅位於啟德區，比例達28%，涉及逾萬個單位，數目是各個地區之中最多。啟德批出的官地多，出現轉售情況較多，自然是情理之中。
另一個重要原因，自然與中資財團青睞啟德區地皮有關，除了海航曾經連奪4幅啟德區地皮外，多間內房如保利置業 （00119） 、合景泰富 （01813） 、龍湖 （00960） 均以啟德為進軍香港市區首站，多年無在香港投地的華潤置地 （01109） 亦與保利置業投得啟德第4C區1號地盤。
內房企業在香港的發展往往高峰期勇於以高價投得，但遇上內地樓市受到政策市影響，容易出現資金鏈緊張，最終需要轉售手上地盤套現，海航等轉售啟德區地皮亦是同一樣例子。
新買家接手地皮 「計數」更清晰
地主有意賣地，亦需要有買家承接，啟德位於核心市區地段，在房屋需求上有一定保證，再加上區內過去2至3年已經陸續有不少啟德區新盤推出，市場對於該區買家的承接力、新盤定價水平有一定認知，發展商在考慮接手啟德區地皮時候，要「計數」自然更加清晰，亦有助區內住宅地盤轉售。
再補充一點，遠東發展近日亦以33.8億元向中電 （00002） 出售鄰近啟德體育園地皮的辦公室部分，涉約建築面積17.43萬平方呎，料每呎作價1.94萬元。遠東表示，出售所得收益得以變現及資本可循環投資；及增加流動資金及減少資產負債淨額。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論