2021-12-08
星島日報
(星島日報報道)近期疫情走勢緩和，樓市氣氛亦不俗，萊坊昨預期，明年本港及內地樓價齊錄增長，其中，本港明年按揭息口料維持約兩厘以下水平，樓價可錄3%增長，一旦本港與內地通關，豪宅樓價更可看高一線；至於內地大灣區城市，因受惠國策，料升3%至5%，而近期的內房債務危機屬「現金流不足」，只要把手持的物業售出，即可解決問題，並非「骨牌式金融危機」。
萊坊董事王兆麒表示，本港住宅樓價在歷史高位徘徊，預計明年息口仍將維持2厘以下，唯由於經濟前景仍有隱憂，買家將比以往審慎，估計來年整體住宅樓價微升3%；如果內地與港通關，內地購買力將促使明年豪宅樓價升3%至5%，有望跑贏大市。
此外，明年新盤供應充足，料部分二手購買力將轉投一手市場，以致買家放緩入市步伐，引致明年一及二手總成交量回落10%，至約6萬至6.5萬宗，其中一手成交佔將30%。至於「北部都會區」概念短期內將刺激新界西北樓價上升。
至於內地市況，王兆麒指出，內地住宅表現在未來12個月間，主要受三大因素影響，包括經濟下行風險增加、中央政府對各城市的住宅調控力度，以及內房債務問題，最近內地政府稍放鬆樓市調控政策，內地部分銀行放寬借貸並下調利率，市場憧憬中央可能有限度地放寬調控，促進樓市發展。
然而，雖然內地經濟在疫情大致受控後，已錄迅速增長，唯最近受到生產成本物價上升，以及生產力下跌所帶來的「類滯脹」風險升溫，預料明年內地的本地生產總值（GDP）增長勢將放緩，為樓市前景添隱憂。
他再指，內房債務問題不大機會出現系統性危機，與08年金融海嘯時相比，當年雷曼持有的金融資產價格波動，最終因信用違約掉期及債務擔保證券崩潰，導致系統性危機，影響大量銀行的財務狀況，甚至全球市場穩定。
反觀是次內地發展商持有實物資產，其本質是更透明、價值更穩定的優質資產，現時內房背負3000億美元債務，但只是「現金流不足」，影響主要針對債權人及供應商，如內地發展商能順利出售手持物業，令資金回籠，債務可順利解決，更不太可能成為「骨牌式金融危機」。
他預計，大灣區城市受國策支持，持續擴充發展，料大灣區住宅樓價明年升3%至5%，有望跑贏其他城市，至於其他內地一線城市因資金充裕，以及調控放寬，樓價將升2%至3%；唯因資金集中主要都市，料其他城市樓價跌2%。
此外，港島甲廈樓租金由年初至今跌4.2%，隨中環寫字樓「再中心化」需求回升，中環空置率微跌0.5%至7.4%，今年首11個月的租金累積跌幅少於3%，料明年港島甲廈租金有5%至10%升幅。至於今年九龍區寫字樓租金跌3.5%，交易面積收縮19.2%，惟租賃需求微升，新簽訂的寫字樓租賃個案按年大增35.5%，反映租金見底。