某天在公司經過會議室，見到另一部門正在舉行一場代表土地審裁處引用《士地（為重新發展而強制售賣）條例》拍賣一幅土瓜灣舊樓地段。當時忽然之間有點懐緬過去用拍賣形式售賣政府土地。
一般買賣樓房地產，主要有3種較常用的方法，包括直接洽談、招標及拍賣。不同售賣方法，可以用在不同情況。
政府賣官地需要透明度以顯示其公平性，用招標及拍賣是較有效的方法。但政府自2011年中最後一次拍賣之後，就全部改用招標方式賣地。
筆者以前都試過以招標形式買銀主盤物業，即使天天都對着大量數據資料，但是填上銀碼前也會有少少忐忑，出價低又未必買到，買到手又怕買貴。放大來看，發展商計數的專家也會面對相似心情。兩三年前，在地政總署未有公報所有投標金額時，公眾只可以得知中標金額，現行公報制度則可有助日後參考。
截標前有些行家也會提供初步地價預測，然而不時也有些中標價錢遠高於這些預測。當然每個發展商會因應其公司的土地儲備及策略方向調整其入標價，最高也未必一定是貴。
拍賣提供即時樓市信息
假若賣地是改用拍賣的話，發展商們就會親身觀察同行出價及自身的預算去投地。筆者仍記得，當年除了油站或特殊物業用投標外，大部分賣地都是以拍賣型式出售，在文化中心，遇到很多地產界行家、報界、分折員等等，聚首一堂，觀看既公開又熱鬧的賣地過程。
更重要的是，拍賣能為市場提供最即時、最具透明度的樓市信息，拍賣會的競投氣氛、作價、競投者人數無論是對發展商、地產代理、甚至小業主或買家都能帶來市場指標作用。政府其實有需要考慮再度以拍賣及招標雙軌形式出售地皮。
罕有地皮可保留招標
未來十年，北部都會區將成香港土地供應的主要來源，佔地達3萬公頃，數量大，每幅地皮的差異相對不大，若地皮在當區已有一些參考成交作指標，政府可以考慮以拍賣形式出售地皮，讓賣地過程更高透明度，加上賣地過程極具畫面，讓市場更即時、更清晰掌握發展商的取態，了解該區未來的樓價走勢。
至於中環新海濱3號用地一類供應罕有又涉及設計元素的地皮，或豪宅地皮，政府可以保留招標形式。若地皮沒有獨特性，則可以拍賣形式出售。
撰文 : 謝偉鴻 仲量聯行估價諮詢部資深董事
欄名 : 專家論市