資助出售房屋 新勢力崛起？

昨日新世界發展 （00017） 成立的非牟利房社企「新世界建好生活（New World Build for Good）」推出全港首個私人資助房屋，唐榮與董事馬紹祥和諮詢委員會委員劉勵超談到，這是否第3勢力的崛起，亦即房委房協以外機構提供資助出售房屋？ 他們回應時提醒唐榮，原有組合還有市區重建局，而私人居屋希望成為新的供應。若以資助出售房屋計算，尤其是居屋來說，房委會是官方主力部門、房協是非官方的另一來源（房協為私營機構），未來10年兩者都需要全力開動興建資助出售房屋，尤其是居屋的供應嚴重落後。至於市區重建局，近年有推出首置上車盤，未來亦會繼續把市區重建項目，如大坑西邨改撥作首置上車盤，這樣總計資助出售房屋涉及有3組持份者。 另外，還有首幅公私營混合的港人首置上車盤觀塘安達臣項目，長實 （01113） 將會興建將6幢最多32層高分層住宅，以及4幢1層高獨立屋，當中將包括1,000伙作為首置盤，長實負責興建並交政府或有關部門出售。不過，這種公私營混合暫只有一例。 新世界「私人居屋」 低首期上車 而昨日公布的私人資助房屋，類似私營居屋，應該算是新一股勢力。項目屬全港首個非牟利的私人資助房屋，以市價約5折至6折出售單位，首期低至樓價5%，可分兩階段承造按揭（見表），屬新嘗試，一方面如居屋可以低首期上車，另一方面更勝居屋是初期可以低月供。新世界發展首階段將捐出一幅位於新界西的地皮作試驗計劃，預計可建300個實用面積介乎300至500平方呎的1房至3房單位。 為何是新勢力？重點是土地來源的問題，亦是香港房屋的根本問題。 房委及房協是依靠政府撥地，再向政府補地價後發展資助出售房屋，以房協為例，剛為政府撥交的安達臣道地皮補地價，補價約6.4億元，地皮佔地約6.4萬平方呎，可建樓面面積約22.57萬平方呎，每平方呎補地價約2,838元。項目預計將會興建3幢13層高的公營房屋，提供約420伙，將以居屋出售。 現時房協獲批的土地興建公營房屋可獲得政府豁免部分地價，當中出租公屋只需支付1,000元象徵式地價，而資助出售房屋項目則是十足市值地價的三分之一，地皮的補地價均遠低於市價水平。地價低、非牟利，所以房協可以較低價出售居屋，而買家變相獲得政府地價補貼，日後自由轉售才要補回地價，與新世界的「私人居屋」建議類近。 自家土儲具優勢 擁建屋能力 至於市建局則以市值7年樓齡的樓面地價收購舊樓重建，理論上地價成本不便宜，轉作資助出售房屋的「空間」主要是未用盡可興建的樓面，透過興建及出售更多樓面才有機會追回成本。 而昨日公布的新一方勢力，重點是土地來源是私人發展商，只要政府認可模式--接受該房社企的項目市值三分之一的補地價水平，便可成為資助出售房屋的新土地供應來源，如果房社企又能盡量把帳面透明化，例如建築成本、營運開支等等充分披露，可以把這家房社企視為另一家房協。不過房協需要政府撥地或現有項目重建，而私人發展商這股新勢力則不需要政府覓地撥地，有自家的土地儲備，亦有自家的建屋能力，在今天公營房屋正要追落後，可即時建屋的熟地不足情況下，這個房屋新實驗值得嘗試。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論